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成本會現(xiàn)場

　　面對全球化金融危機，中國的房地產(chǎn)行業(yè)遇到了史無前例的挑戰(zhàn)，市場量價齊跌、投資急劇萎縮，房地產(chǎn)步入調(diào)整期已成不可遏制之勢--企業(yè)和HR應(yīng)扮演什么角色？

　　企業(yè)的快速應(yīng)對策略--戰(zhàn)略調(diào)整、架構(gòu)重組和人才優(yōu)化！

　　HR的最大價值--優(yōu)化人員素質(zhì)、提升員工效能、規(guī)避用人風(fēng)險

　　危機中彰顯英雄本色，人力資源工作從常規(guī)的“第二戰(zhàn)線”迅速轉(zhuǎn)化為“第一戰(zhàn)線”，閉門和觀望已是過去，共享與溝通才是出路，本次論壇誠邀您與您企業(yè)的參與，共同攜手湯劑難關(guān)，分享萬科、金地、富力、住總、華僑城、當(dāng)代集團的經(jīng)典案例，化危機為轉(zhuǎn)機！

　　▲聯(lián)合主辦：百年建筑文化交流中心、博志成咨詢集團

　　▲學(xué)術(shù)支持：北大房地產(chǎn)管理研究所

　　▲論壇地點：北京大方飯店

　　▲論壇時間：12月20日

　　【張松濤】：今天博志成、百年建筑為大家舉辦這樣的年底的峰會和活動，主要的目的是給我們一個交流的機會，給各企業(yè)之間創(chuàng)造一個相識和交流的機會，到年底了，年味比較濃，我們有團聚的感覺了。今天我有幸來這里認識大家也很高興，希望通過今天一天的時間我和大家或者我?guī)е�大家相互充分做一個交流、互動，在這個季節(jié)里我們探討一下我們的成本到明年怎么辦，我們的企業(yè)到明年怎么辦，這是目前大家面臨的問題。

　　現(xiàn)在季節(jié)是冬天，可我們房間里感覺還比較暖一些，外面氣溫是很低的，寒流馬上又要來。不管是自然的季節(jié)還是地產(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)的經(jīng)濟形勢，的確現(xiàn)在大家有冬天的感覺了。我有一個愿望，希望我們企業(yè)走有一個優(yōu)秀的成本管理帶著我們走過這個冬天，可能我們感覺就不是這么寒冷了。

　　先跟大家分享一下形勢篇，先探討一下我們的感受和行業(yè)的形勢情況。

　　到了年末了各行各業(yè)在進行盤點，我們看一下年末和我們相關(guān)整個形勢進行一個大盤點，整個金融危機，從美國房地產(chǎn)跌價開始引起次債危機，之后引起金融危機和百年不遇的金融風(fēng)暴、金融海嘯，后來很快演變到實體的經(jīng)濟危機，到現(xiàn)在我們看到的最直接的地產(chǎn)業(yè)從國際到國內(nèi)的比較大的滑坡，這是我們已經(jīng)感覺到的東西。

　　今天大家說的最多的是骨牌效益，多米諾骨牌的確帶來很多提示，今天我們看到周邊很多事情是連鎖的因果關(guān)系，大家都聯(lián)在一起，今天說我們大家基本都是這個繩上的螞蚱了，誰想跑掉都不這么容易。從我們的地產(chǎn)來看從哪開始？從之前一段房子賣不動，從07年開始房子賣不動的時候不是受到金融風(fēng)暴影響，大家說那個時候金融風(fēng)暴不那么嚴重的時候為什么東莞這么多企業(yè)開始垮臺了，我說他們是受到新勞動法和人民幣升值的影響，直接影響出口。

　　我們地產(chǎn)的形勢這一年的確感覺多瞬息萬變，之前地產(chǎn)的確過熱，尤其在珠三角地區(qū)過熱，我們身處其中感覺這么暴熱肯定會有颶風(fēng)來的，感覺地產(chǎn)太熱的時候從去年07年7月份，8月份到9月之后國家開始宏觀調(diào)控，調(diào)控從金融入手，房地產(chǎn)貸款，買房者貸款，土地入手等等政策很快讓我們地產(chǎn)業(yè)有點冰凍的感覺了，所以房子開始賣不動了，國家使勁加壓，我們戲說我們屬于嚴打?qū)ο螅瑖来蛑�后房子賣不動了，很快各地成交量下來了，那個時候價格還不是太明顯，我在全國轉(zhuǎn)的時候多數(shù)地區(qū)都說自己沒有降價，只是成交量有點停滯，但是之后很快就帶來房價下跌。等我過兩個月，尤其今年上半年我在全國各地轉(zhuǎn)的時候基本說自己房子沒有跌價的地區(qū)沒有了。

　　最早的時候是杭州，那個時候說可以不賣房子，我們不在乎，我們資源獨特，我們是全世界人民的杭州，都是世界有錢人買房子，所以沒有問題，現(xiàn)在杭州已經(jīng)不可能幸免于形勢了，今天的確各個城市房子賣不動，房價的確跌了，跌多少，媒體報道和實際有沒有差異，這個東西是個案的東西，均價代表不了太多東西。隨著房子賣不動很快不到一年時間房價下跌了，下跌對我們的房地產(chǎn)影響是很直接的影響是資本市場不看好你了，資本市場一方面是投資的，一個是買房的，今天沒有資本愿意注入了，老百姓買房很簡單，今天買明天跌了怎么能夠承受呢，大家現(xiàn)在即使想買房沒人敢買，買漲不買跌，沒人買，整個資產(chǎn)不優(yōu)良之后整個資本融入很難了，從去年IPO之后到今年大家融資比較痛苦了，到今天大家統(tǒng)一說的一句話地產(chǎn)過冬了，的確冬天到了，這的確是一個多米諾骨牌效益，一環(huán)扣一環(huán)，是有因果關(guān)系的，很自然的路徑就出來了。今天大家說地產(chǎn)過冬了，冬天到底有多長，冬天到底有多冷是大家關(guān)心的問題。

　　地產(chǎn)冬天到底有多長，不好說，雖然我們陸陸續(xù)續(xù)看到一些相對我們有好的一些影響，就是說現(xiàn)在政策開始松綁了，金融危機不出現(xiàn)的話地產(chǎn)不會這么快的松綁，國家會調(diào)控，調(diào)控的結(jié)果是讓地產(chǎn)洗牌，我們業(yè)內(nèi)也知道這個行業(yè)的確需要洗牌，大量資本不管是不是優(yōu)良的，是不是有能力的全部涌進來搞地產(chǎn)，干這個能掙錢，大家認為是利潤比較高的行業(yè)，所以該洗牌了，但是由于金融危機導(dǎo)致我們對實體經(jīng)濟影響太大。尤其鋼材，大家知道國家不得不搞基礎(chǔ)建設(shè)，整個鋼材這一年時間我們地產(chǎn)不行之后我知道幾大鋼鐵集團比如6個高爐停4個，這個在業(yè)內(nèi)是非常罕見的，因為真正的鋼廠高爐停了之后啟動費用非常高，從建廠以來多少幾十年高爐沒停過，但是現(xiàn)在幾大鋼廠有這個問題了，對實體經(jīng)濟影響太大了。現(xiàn)在松綁了，各個城市喊救市，最近南京打擊萬科，萬科恒大降價了，南京政府不干了，說低于成本價，所以要處罰，這個有點像笑話，因為市場經(jīng)濟不存在有人核算成本價，大家都說低于成本價不允許你再銷售，不允許再生存的話企業(yè)不存在虧損了，南京總是跳出來做一些計劃經(jīng)濟的事情，整個業(yè)界沒有積極響應(yīng)，大家不提這件事情了。

　　從各級政府到中央對我們政策有放松，放松的結(jié)果我們也看到了一絲暖意，現(xiàn)在深圳成交量開始上升了，有一絲暖意，總的說來我們是冬天的環(huán)境，可能在局部會有利好，總體經(jīng)濟形勢到行業(yè)的生長規(guī)律的確我們是面臨一個洗牌的過程。形勢這塊大家深有感處，我簡單說點，今天我們都說冬天到底怎么辦，冬天有多長，整個和宏觀形式聯(lián)系在一起，但不會太短，冬天多冷，我說有多冷就看我們自己的抵抗力和自己的感受。

　　我前段在廣州，有人跟我開玩笑說，我說深圳這個地方多熱，大家都說很熱，一直以來我周邊很多同志人家真的是兩件衣服可以過一年了，一件短袖，一件長袖，兩件衣服過一年，差不多一多半穿短袖，冬天穿長袖，這是人家的抵抗力，人家是這種感受，但是我在深圳照樣北方的衣服帶過去穿，你自己的感受和抵抗能力是不一樣的。

　　形勢到今天，有的企業(yè)有資本的積累和沉淀，有能力的在四處抄底，四處收人家的項目，還找投資機會，而很多企業(yè)今天的確已經(jīng)很痛苦了，這是我們在這個寒冬里可能大家的感受各不相同，但是有一點相同的就是我們今天的確對于每一個企業(yè)來說我們發(fā)現(xiàn)什么？發(fā)現(xiàn)我們的各個企業(yè)都開始重視成本了，這是業(yè)界比較明顯的一點。

　　在盤點里看一下地產(chǎn)行業(yè)成本管理的現(xiàn)狀，這幾年我們做地產(chǎn)有做的時間長的，也有突然這幾年資本注入以后做地產(chǎn)，新手老手都有，我們的結(jié)果，地產(chǎn)行業(yè)成本管理總結(jié)果怎么樣分析呢？我們的結(jié)果是不可控的，成本管理的結(jié)果不可控，大多數(shù)的企業(yè)是處在這種狀態(tài)，80%以上的地產(chǎn)企業(yè)。這有很多原因，有管理能力，有整個速度，這幾年大家開發(fā)速度很快，先干再說，當(dāng)時我們有沒有預(yù)期，也許預(yù)期找不到了，有預(yù)期的時候比一比，基本不要比了，不可比的，很多老板說收入是可控的，成本不可控，是一個無底洞，結(jié)果不可控。

　　還有一個是普遍管理比較滯后的，大多數(shù)企業(yè)我們喊半天全成本管理，喊了半天目標(biāo)管理等等，最終結(jié)果大家能使上勁的基本是預(yù)算階段，做預(yù)算到什么程度都是有限的，甚至只能是過程中，核對到結(jié)算、付款這個階段我們大家能使上勁，之前基本是落空的，一個環(huán)節(jié)一個環(huán)節(jié)是扣不上的，沒有時間和能力，整個管理是比較滯后的，這個不是新手老手，多數(shù)企業(yè)都是這個狀況，做20年企業(yè)也是這個狀態(tài)。

　　當(dāng)我們說都從理論早統(tǒng)一了，所謂目標(biāo)成本管理理論大家統(tǒng)一了，學(xué)造價工程師的那套東西都有，事前管理，怎么做事前、事中管理，理論統(tǒng)一了，但是今天有很多企業(yè)沒有到目標(biāo)成本管理階段，做不了，沒做，沒想，但是有很多做的，但做的企業(yè)里我相信大多數(shù)是流于形式，這個目標(biāo)可以前期定，最后結(jié)果什么樣，過程偏離度非常大，最后我們不忍心去看了，基本這種目標(biāo)控制是流于形式的。

　　整個行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)擴張比較快，這幾年的確擴張比較快，我們的擴張速度已經(jīng)超過乙方擴張速度，大家經(jīng)常說到底是乙方市場還是甲方市場，乙方資源很緊俏，有很多企業(yè)的確有錢，存點沒多少人做項目，這幾年很普遍從制造業(yè)開始到今天所有挖煤的、采礦的、搞三峽工程的大量全部進來搞地產(chǎn)，全部進入地產(chǎn)做，但是結(jié)果是我們的擴張導(dǎo)致我們?nèi)瞬诺南♂專�整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理人才是比較匱乏的，我說的是系統(tǒng)成本管理，因為純做預(yù)算員這塊比較多，能夠幫我們算算賬，這些人還是有的，沒有的話找咨詢公司也沒有問題，但是真正系統(tǒng)幫我們地產(chǎn)公司做好全程管理這樣的人才的確比較匱乏，我們大家管起來也很多力不從心，從我們的專業(yè)能力，企業(yè)能給我們的能力，我們需要與時俱進，很多人說去企業(yè)是拼命給企業(yè)釋放，這個過程企業(yè)快把我挖空了，但是企業(yè)什么沒有給我們，能給我們什么資源環(huán)境學(xué)習(xí)這些的確是有限的，大家忙于日常工作了，忙的焦頭爛額，很多東西應(yīng)該有機會沉淀但是沒有時間，所以我們力不從心也很多，這個成本管理現(xiàn)狀結(jié)果是不可控性，管理滯后，目標(biāo)管理過程管理流于形式，和能力有限，到今天至少我結(jié)識的企業(yè)有80%是這個情況。

　　今天我們說跟形勢相結(jié)合的時候我們發(fā)現(xiàn)成本管理有這么多新的特色的東西，現(xiàn)在成本波動比較大，比如你是06年做到07年的項目，07年再到08年項目成本波動的確比較大，尤其到今年年底，很多項目要結(jié)算了，很多合同要結(jié)的時候你會發(fā)現(xiàn)今年公司壓力比較大是什么，現(xiàn)在結(jié)很多合同正好跨越中間的鋼材漲價，今年年底這種結(jié)算壓力比較大。這個過程中，很短兩年時間建材波動，人力資源波動，勞動力成本和勞動力資源的波動，包括政策因素波動，這些的確這一兩年我們見識太多東西，信息不斷的更新，整個世界變化太快，所以我們成本波動比較大。波動再比較大的一點尤其市場對我們影響，我們特別向好的時候我們看地產(chǎn)企業(yè)是不是拼命招人，拼命布局，拼命買地，我們理想就是賺更多的錢，而且是在每一個項目把利潤賺取最大化了，那個時候管成本可以少部分投入帶來更高的價值，一直是這樣的，所以我們房子可以做出越來越多的高檔樓盤，所謂的精品樓盤，還有很多帶精裝等等，這些是有目的的，投入的時候帶來更大價值提升，這一直以來應(yīng)該是地產(chǎn)形勢向好的時候大家成本管理的思路，有的企業(yè)可能還是做板房，類似經(jīng)濟適用房，只能做這種檔次的可能感覺不明顯，但是行業(yè)是這個方式，尤其行業(yè)上走的比較早的一些頂級標(biāo)桿企業(yè)肯定這樣做的。    我經(jīng)常舉例子是萬科收購富春東方之后，里面有一個項目是在深圳往東的海邊一個山的一個建筑叫東方尊峪，東方尊峪項目人家做了兩三年，是做精品項目，封頂了，窗也裝好了轉(zhuǎn)給萬科的，對方說他們原準(zhǔn)備賣8千，對它來說是企業(yè)高端項目，但萬科包裝它，很用心包裝又投入很多，萬科開盤價是2萬，這不是白來的，不是包裝一貼上萬科的牌子就可以賣出去的，人家著力研究怎么做后期投入做成精品項目才能這樣，當(dāng)時精裝做到了頂級，精裝純成本價一平米3千多，配置都是國內(nèi)沒有的，很多業(yè)界的朋友都去參觀了。