在普通百姓眼里，北京的房價高得越來越離譜，但在另外一些人看來卻符合一定的邏輯。 9月17日，在北京舉行的2013年臺湖區域發展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，北京這一輪房價上漲和過去有很大的區別，絕大多數都是自住需求。

　　秦虹認為，房地產市場目前的格局是城市分化和公共服務不均衡所致，最終的辦法是要改變大中小城市公共服務不均等的狀態。另外，她還通過大量數據說明，“逃離北上廣”根本不存在，稱長三角、珠三角和環渤海三大城市群發展遠遠沒有飽和，未來發展空間比較大。

　　人口大量聚集致房價上漲

　　相對全國其他城市而言，北京房價一直處于高位。泰禾集團北京公司總經理李彤在當天的論壇上回憶道，剛畢業的時候，他的工資是470元，當時他所在的公司在北五環外開發了一個項目，售價每平方米1450元。 “這還是我們內部優惠價，當時我覺得是天價，兩個月工資買不了一平方米。 ”李彤說。

　　全聯房地產商會副秘書長黃嵐在會上提到，自從最近農展館拍出樓面價七萬多元的土地后，“現在大家討論的不是房價怎么回落的問題，而是北京什么時候到每平方米二十萬元，有人說半年，有人說一年。 ”

　　黃嵐說，以通州區臺湖鎮為例，“臺湖這個區域，三四年前地價也就三四千，今年年初的時候已經超過了一萬了。 ”北京房價、地價上漲之快可見一斑。

　　秦虹在論壇上做了 《當前房地產形勢分析》的報告。 “中國房地產市場目前如果用一個最簡單的話概括特點，我覺得就是分化，包括市場分化、企業分化，這是最大的特點。 ”她說。

　　秦虹說，70個大中城市里，現在房價上漲的城市中，漲幅最高的幾個都是一線城市和一部分二線城市。全國有657個城市，真正能列為一二線城市連零頭都不到，絕大部分城市是三四線城市，這里面也出現了一些不同，絕大多數城市房地產市場比較平穩，少數城市房價處在下跌的狀態，分化是市場格局，今后會是一個常態。

　　“過去十年整個房地產市場鐵板一塊，遍地都是機會，導致各行各業投資房地產，千家萬戶買房子，今天經過了十年房地產快速發展，往后看房地產市場不會呈現以前的格局了。 ”

　　秦虹說，中國目前正處在中小城市人口向大城市轉移的階段，所以一二線城市地王頻頻出現，價格還在上升，“北京已經有全國最嚴厲的調控政策，但是也沒有阻礙它今天房價漲幅居于全國第一，這是大量的人口聚集導致的結果。 ”

　　仍然看好三大城市群

　　“目前北京市采取了嚴厲的房地產調控政策，抑制投資和投機性需求，但是怎么還有這么多人買房子，有這么多人有資格、有能力買呢? ”秦虹對此也進行了分析。

　　秦虹說，現在我們看到，人口周期對房地產影響特別大。在過去的十年里，20歲到39歲的人在全國新增人口里面占31%，北京、上海、天津都超過了50%。北京常住人口每年新增約60萬，20歲到39歲的年輕人占62.8%。

　　“這些年輕人總要戀愛、結婚、生孩子，總要有父母或者保姆照顧，對住房的需求最迫切。所以中小城市人口向大城市流動，北京作為一線城市比較突出，再加上流動人口里面又以年輕人占據大多數，對住房無論是租還是買都很迫切。 ”秦虹說，北京的生活成本很高，但是從北京市新增就業人數來看，沒有看到明顯的“逃離北上廣”這樣的變化。

　　她說，從不同的角度都可以印證北京市人口的增加和結構的變化對房地產的影響。 2011年和2006年相比，北京普通中小學招生人數增長了80%，上海增長了60%，很多省市小學入學人數是負增長的。這也是一線城市學區房漲得厲害的原因。

　　對于下一步房地產投資趨勢如何判斷，秦虹也談了看法：“現在中國長三角，珠三角和環渤海已經是相對成型的城市群，是不是就沒有發展空間了呢，我認為發展遠遠沒有到飽和的程度，未來發展空間還是比較大的。 ”

　　因此，她給出了三點建議：第一點瞄準城市群，因為中國城市化率已經53%了，不是很低，未來房地產企業一定要研究需求，需求脫離了產業，這個需求就是空的，首先要瞄準城市密度大的城市群，未來發展機會會更大。第二點要選擇區域概念上的城市。最后一點是房地產投資要堅持在專業化的基礎上多元化，多元化可以規避企業發展的風險。

　　投資原則：人要跟錢走

　　在本次論壇上，通州作為北京重點打造的副中心成為討論的熱點。與會者認為，經過最近十多年的快速發展，這個副中心就像一個蘋果一樣，已經熟透了，到了該采摘的時候了。

　　通州區政府投資促進局副局長吳濤在會上介紹了通州區總體規劃和環渤海總部基地發展情況。通州位于百里長安街的東部，京杭大運河的起首。 “通州總人口去年統計是130萬，實際上目前我們統計已經超過了200萬，未來整個通州新城的城市人口會超過80萬。 ”

　　吳濤說，通州區位優勢明顯，早在2009年10月，北京市十屆七次全會就提出要聚焦通州，在通州建設與北京建設世界城市相適應的現代化國際新城，專門成立了由四位副市長親自掛帥的領導小組。 2012年北京市十一次黨代會又提出要在通州建設與首都建設世界城市發展相適應的首都城市副中心。 “這是目前唯一一個，也是首個北京城市副中心，把通州的定位提高到新的層次。 ”

　　正是因此，通州近年來成為北京房地產商爭搶的戰略要地，而通州的臺湖鎮作為環渤海高端總部基地更是成為地產商角逐的制高點。去年以來泰禾集團、萬科、首開等多家知名房企目前都已進駐。

　　“我們判斷或者觀察一個區域、城市未來的發展潛力，或者說未來價值是提升還是平穩，甚至下降，資金的流入狀況和規模我覺得是非常關鍵的指標。 ”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強說，無論是投資總量還是增速，2012年通州在北京五個區縣當中都排第一，從這個指標來看，通州也是非常值得我們關注的。

　　“在房地產里面有一個規律，位置、位置、位置，大家永遠提到位置，其實位置的背后不是地理的概念，位置的背后應該是一個資源的概念，為什么挑一個好位置，因為這里聚集了更多的商業、人氣和優質的資源。 ”與會業內人士普遍認為，從投資的角度，人要跟著錢走，錢比人更聰明。

　　“通州過去十年，顯然人口是凈流入了，從資金流和人員流的指標來看，通州是資金在流入，人口在增長，通過這兩個關鍵性指標觀察和判斷，我想通州未來的發展會更樂觀。 ”陳國強說。