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清華同衡彭劍波:城市更新需政府與市場協(xié)作跳好“雙人舞”

2025-07-03 09:09:13         來源:中國經(jīng)營報     瀏覽次數(shù):

清華同衡彭劍波:城市更新需跳好“雙人舞”

彭劍波 清華同衡規(guī)劃設計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長

    今年5月份,《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》落地,宣告城市更新進入全域推進、深度實施的新階段。

    《中國經(jīng)營報》記者注意到,作為首都和歷史文化名城,北京的城市更新在歷史文化保護紅線、減量發(fā)展天花板、超大城市治理復雜度三重約束下,通過政策創(chuàng)新與多元共治,探索出一條“文保優(yōu)先、民生為本、科技賦能、共生更新”的首都路徑,其經(jīng)驗對全國歷史文化名城更新具有重要參考價值。

    近日,記者專訪清華同衡規(guī)劃設計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波,就北京城市更新過程中的典型案例以及方法論進行探討。

    高質量城市更新項目應該“五新融合”

    《中國經(jīng)營報》:中海大吉巷項目近期開業(yè)引發(fā)廣泛關注,你認為它有哪些亮點和創(chuàng)新點值得推介?

    彭劍波:該項目最近比較熱門,我認為其創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在四個方面。

    一是文保優(yōu)先與商業(yè)開發(fā)的平衡:在對文物古跡保護的前提下,實現(xiàn)了商業(yè)運營、文化傳承與城市發(fā)展的良好結合,為歷史地段更新提供了新樣板。核心是處理好文物保護與商業(yè)開發(fā)、生態(tài)可持續(xù)之間的關系。

    二是立體空間利用模式創(chuàng)新:地上守形制,地下挖價值。地上遵循原有形制和風貌,地下空間挖掘潛力,打造具有場景感的下沉庭院,地上地下共同提升片區(qū)的立體空間價值。

    三是業(yè)態(tài)煥新與創(chuàng)新:不僅重視空間更新,也重視業(yè)態(tài)更新。引入了大量優(yōu)質業(yè)態(tài),既包含傳統(tǒng)文化元素,也有新國潮和“非標商業(yè)”,這得益于企業(yè)強大的商業(yè)運營和招商能力。

    四是運營前置:項目伊始重視招商工作和運營邏輯,成功實踐了“運營前置、招商先行”的理念,開業(yè)即網(wǎng)紅,首日客流量約20萬人次,商業(yè)招租率超過96%,呈現(xiàn)出高質量的運營狀態(tài)。

    此外,它在治理革新方面也做得不錯,關注了原住民和周邊市民的需求,打造了“主客共享”的新商圈,有效提升了所在片區(qū)及城南的生活配套質量。

    高質量的城市更新項目應該是“五新融合”的,即文化復興、空間更新、產(chǎn)業(yè)煥新、運營創(chuàng)新、治理革新。

    具體來看,文化復興即在保護文物、傳承文脈基礎上,擦亮文化IP,塑造城市文化新地標,打造文商旅融合新亮點;空間更新即應保盡保、修舊如舊,以繡花功夫提升空間立體利用效率,營造場景感,引導空間合規(guī)、合理、有序、高質量利用,新舊共生、好用管用、區(qū)域協(xié)同;產(chǎn)業(yè)更新即推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)迭代升級以及新質生產(chǎn)力的集聚成勢;運營創(chuàng)新指運營前置、招商先行,以運營績效為重要考核標準,以平米論英雄,精細化、精準化運營,通過運營吸引流量導入,實現(xiàn)價值轉化,激發(fā)城市發(fā)展的魅力、活力、動力、競爭力;治理革新即踐行人民城市為人民的理念,凝聚各方力量,整合各方資源,優(yōu)化體制機制,通過參與式規(guī)劃、協(xié)商型治理,實現(xiàn)共商共治共贏。

    《中國經(jīng)營報》:北京涉及文物古跡保護的更新項目,通常會遇到什么問題?在政策細則上是否有優(yōu)化空間?

    彭劍波:北京作為歷史文化名城,中軸線申遺成功,展示了首都核心區(qū)(尤其是中軸線及周邊)的文物保護工作成績,也對首都城市更新提出了更高要求。在城市更新中,必須持續(xù)踐行“整體性保護”和“原真性保護”原則。

    大吉巷項目比較好地處理了文物保護與城市更新的辯證關系,為北京乃至其他城市文物集中區(qū)域的更新提供了樣板。其經(jīng)驗表明:保護文物是第一位的,更新在保護文物的前提下進行,也是可以大獲成功的。

    鑒于文物保護投入大、對周邊改造要求高、成本高,我建議政府可以在以下方面給予更多政策支持:

    一是在業(yè)態(tài)準入上,在符合文保要求的前提下,支持業(yè)態(tài)創(chuàng)新,給予運營企業(yè)更靈活的業(yè)態(tài)準入政策和支持。

    二是在地下空間利用上,因地制宜,支持合理、創(chuàng)新的地下空間利用和立體營造。

    三是在片區(qū)統(tǒng)籌運營上,鼓勵對文物院落與周邊片區(qū)進行統(tǒng)籌運營,增強針對市民的開放性、體驗性和參與性,使其融入整個片區(qū)的大運營;充分發(fā)揮文物的文化傳播和文脈傳承價值,帶動人氣集聚,導入流量,促進文物價值轉化和片區(qū)商業(yè)運營價值提升,呈現(xiàn)保護“真文物”和營造高品質生活的有機協(xié)同。

    政府和市場的“雙人舞”

    《中國經(jīng)營報》:大吉巷作為央企主導的更新項目,落地效果不錯。后續(xù)以它為試點,探索政府統(tǒng)籌零散地塊(肥瘦搭配出讓),同時讓開發(fā)商承擔文保修繕,并通過其他收益補貼民生設施的“片區(qū)更新統(tǒng)籌平臺”模式,可行性如何?

    彭劍波:這種方式是可行的,且勢在必行。中國城市更新規(guī)模巨大,根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù),截至2024年年底,房屋存量方面,我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有房屋總量662億平方米,其中城鎮(zhèn)住房存量從1978年的不足14億平方米上升到2024年的接近350億平方米。

    近兩年全國城市更新八大類任務,每年投資項目數(shù)量穩(wěn)定在6萬個左右,完成投資額2.5萬億元以上。

    中國的城市更新規(guī)模大、需求廣,單純依靠政府投資遠遠不夠,需要發(fā)揮社會投資主體作用,形成政府投資與社會投資的合力,并調動居民參與改造的積極性,多方協(xié)力推進。

    我在過去的工作實踐中一直強調,城市更新需要堅持四項基本原則。

    一是立足“城”的站位:城市更新需有城市視角和系統(tǒng)思維,應基于城市發(fā)展總體目標,而非就地塊論地塊。特別是具有一定規(guī)模的更新,應以片區(qū)(城市功能組團)為單位進行統(tǒng)籌,實現(xiàn)片區(qū)從內到外、從里到面的全面更新,同時片區(qū)更新也要融入城市全域發(fā)展。

    二是發(fā)揮“市”的力量:激活市場經(jīng)濟內生動力,撬動資本、人才、技術等要素踴躍投身城市更新進程,吸引多元投資主體聚集。政府需與市場攜手“跳好雙人舞”,共同探索更新解決方案。

    三是實施“更”的行動:從老舊小區(qū)加裝電梯、補齊停車位短板到口袋公園見縫插綠、濱水廊道生態(tài)修復等行動……更新的目標是讓城市更美好——基礎設施更完善、公共服務更均衡、生活品質更美好、產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有動力。城市更新應圍繞“更優(yōu)、更美、更高效”進行功能迭代和品質躍升。

    四是呈現(xiàn)“新”的獲得感:將城市更新中零散而有限的空間組織起來,通過共生共享思路,踐行人民城市理念,讓原住民、新居民、相關利益主體及全體市民在城市更新中有實實在在的獲得感。

    而實施片區(qū)更新,即是出于“點線面體”的系統(tǒng)性考量。目前各地對于片區(qū)尚無統(tǒng)一標準,但原則上應是一個城市組團,至少是一個街區(qū)尺度,如老城可能由多條胡同或幾條道路合圍形成。

    通過打包鄰近地塊形成更新片區(qū),能解決系統(tǒng)性城市功能提升問題,其優(yōu)勢在于業(yè)態(tài)更豐富,更容易實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、文化等綜合效益,對城市和人民的貢獻更系統(tǒng)。

    此外,只有達到一定規(guī)模才具備運營績效基礎,更容易導入各類要素,吸引投資和品牌。同時通過各業(yè)態(tài)地塊的搭配,更容易進行整體財務平衡和統(tǒng)籌計算。因其綜合效益和更系統(tǒng)的算賬邏輯,片區(qū)更新對社會資本也更具吸引力,比如北京石景山西部地區(qū)全域更新。

    在這類城市更新過程中,應堅持“六位一體”思維,即區(qū)域統(tǒng)籌——整合資源、協(xié)同功能,打破壁壘凝聚合力;市場主導——依循規(guī)律,激活資本挖掘機遇;策劃先行——深度調研,謀定主題方向;規(guī)劃引領——專業(yè)把控,繪制科學藍圖;價值轉化——盤活資產(chǎn),挖掘多元效益;運營治理——長效精細,保障成果惠民。

    《中國經(jīng)營報》:片區(qū)更新過程中普遍會遇到哪些難點、堵點? 以往有何經(jīng)驗可以借鑒?

    彭劍波:從各地實踐來看,共性難題在于統(tǒng)籌協(xié)調,包括基礎設施、業(yè)態(tài)、風貌、運營、交通等各方面。

    比如我們團隊參與的北京大柵欄片區(qū)更新,當時突出矛盾表現(xiàn)為商居矛盾和“主客共享”問題。商家希望最大化客流和營業(yè)時間,而居民需要安靜的生活環(huán)境和便利的生活服務。

    針對這種位于大城市核心區(qū)、歷史城區(qū)、文保重點地區(qū)的片區(qū)更新項目,我提倡要采取共生型城市更新模式,其內涵在于“新舊共生”,即建筑的新舊共生,傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的融合共生,以及“主客共享”,滿足在地居民與外來消費者的需求,讓各方都有獲得感。

    在必須保護“真文物”的區(qū)域,比如北京法源寺片區(qū)更新,這種模式通過“繡花功夫”,實現(xiàn)文旅融合、文物保護與商業(yè)開發(fā)的有機結合,使片區(qū)更有魅力、活力和競爭力。它不是大拆大建,而是有機更新、漸進更新。

    又比如成都寬窄巷子保留未騰退住戶,成都太古里商街與大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、蘇州平江路沿河界面更新與內里生活氣息并存等,本質上都是共生型更新的探索。

    《中國經(jīng)營報》:如何引導原住民積極參與更新?

    彭劍波:在地居民感情最深,是城市更新成果的重要參與者和評價者。沒有他們參與的更新是冰冷、缺少溫度的,違背“人民城市為人民”的理念。更新效果好壞,他們擁有重要發(fā)言權。

    他們可以積極表達自身意見和需求,我一直倡導“共思、共議、共建、共享”的參與式、協(xié)商型更新。居民作為生活主角,應參與共同思考和創(chuàng)作更新方案,才能確保方案行穩(wěn)致遠。

編輯:liqing

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