近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確指出要轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式。

　　當(dāng)前，成都正處在增存并舉的發(fā)展階段，全市城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)存量用地占比較高，老舊小區(qū)、城中村等12類更新對(duì)象占存量地區(qū)的12.5%。實(shí)施城市更新行動(dòng)，是圍繞成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)，系統(tǒng)解決存量地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板突出、老舊房屋安全隱患大、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)與低效閑置利用并存等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，塑造公園城市優(yōu)美形態(tài)、增進(jìn)公園城市民生福祉、激發(fā)公園城市經(jīng)濟(jì)活力、增強(qiáng)公園城市治理效能的重要舉措。

　　全面開(kāi)展城市體檢評(píng)估

　　《意見(jiàn)》指出要“全面開(kāi)展城市體檢評(píng)估，建立發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、評(píng)估效果、鞏固提升的工作路徑”。

　　成都可依托地理實(shí)體、實(shí)景三維、城市信息模型（CIM）平臺(tái)等數(shù)據(jù)，搭建存量空間更新評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，摸清數(shù)量、權(quán)屬、利用情況。圍繞“房屋+地塊+社區(qū)”多維度構(gòu)建包含建筑年代、建筑面積、房屋套數(shù)等存量空間現(xiàn)狀評(píng)估指標(biāo)體系，實(shí)現(xiàn)存量空間動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

　　定期開(kāi)展城市體檢和專項(xiàng)領(lǐng)域評(píng)估，為城市更新工作找準(zhǔn)方向和著力點(diǎn)。總體層面，持續(xù)開(kāi)展雙體檢（城市體檢、國(guó)土空間體檢），診斷城市存在的系統(tǒng)性問(wèn)題，重點(diǎn)圍繞12類更新對(duì)象，開(kāi)展入戶調(diào)查評(píng)估，調(diào)整增加體檢指標(biāo)項(xiàng)，提升城市體檢對(duì)更新的針對(duì)性；專項(xiàng)領(lǐng)域?qū)用妫诟髌瑓^(qū)人口特征的精準(zhǔn)識(shí)別，圍繞市政基礎(chǔ)設(shè)施和公服設(shè)施開(kāi)展承載力評(píng)估，識(shí)別供需矛盾較為突出的區(qū)域。

　　建立“體檢評(píng)估—項(xiàng)目入庫(kù)—更新改造”的循環(huán)工作機(jī)制。體檢評(píng)估識(shí)別出改造較為迫切、問(wèn)題較為突出的重點(diǎn)區(qū)域可直接轉(zhuǎn)化為更新項(xiàng)目，經(jīng)主管部門(mén)核實(shí)批準(zhǔn)后，納入成都市城市更新項(xiàng)目庫(kù)推進(jìn)實(shí)施，并在后續(xù)城市體檢中評(píng)估實(shí)施效果。

　　搭建三級(jí)規(guī)劃實(shí)施體系

　　《意見(jiàn)》明確建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的規(guī)劃實(shí)施體系。

　　專項(xiàng)規(guī)劃層面，成都按照“市統(tǒng)籌、區(qū)主導(dǎo)”的工作思路，組織編制市、區(qū)兩級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃。市級(jí)更新專項(xiàng)規(guī)劃是統(tǒng)籌全市更新工作、有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)的綱領(lǐng)性文件。《成都市城市更新規(guī)劃（2023—2035年）》圍繞“公園城市示范區(qū)建設(shè)下的高質(zhì)量城市更新”的總體目標(biāo)，針對(duì)城市體檢識(shí)別的主要問(wèn)題，從完善城市功能、改善民生福祉、激發(fā)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力、賡續(xù)歷史文脈、提升環(huán)境品質(zhì)等方面明確更新主要任務(wù)，并銜接詳細(xì)規(guī)劃管理單元，劃定中心城區(qū)更新單元及重點(diǎn)更新區(qū)域，以系統(tǒng)謀劃、重點(diǎn)突破的方式推進(jìn)全市城市更新工作。區(qū)縣級(jí)更新專項(xiàng)規(guī)劃在深化市級(jí)更新專項(xiàng)規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)基礎(chǔ)上，落實(shí)公園城市建設(shè)要求，強(qiáng)化更新單元引導(dǎo)，并制定行動(dòng)計(jì)劃，形成更新項(xiàng)目清單。

　　片區(qū)層面，依托更新單元建立“策劃—規(guī)劃—設(shè)計(jì)”一體化機(jī)制，推動(dòng)整體謀劃，實(shí)現(xiàn)資源配置、公服補(bǔ)短、布局優(yōu)化、多方利益的統(tǒng)籌。策劃上，考慮運(yùn)營(yíng)前置與資源鏈接，形成片區(qū)策劃方案，確定單元整體功能定位與業(yè)態(tài)發(fā)展路徑；規(guī)劃上，通過(guò)“人—地—房—產(chǎn)”空間耦合評(píng)估，從單元開(kāi)發(fā)容量、拆遷安置規(guī)模、公共服務(wù)能力等維度形成問(wèn)題、資源、需求三大清單，結(jié)合“留改拆”各類資源的產(chǎn)權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，提出用地布局方案，做好多種資產(chǎn)組合供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值；設(shè)計(jì)上，圍繞公園城市場(chǎng)景營(yíng)造，加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)，細(xì)化建筑高度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、風(fēng)貌形態(tài)、開(kāi)敞空間控制等要求，將相關(guān)控制性指標(biāo)納入詳細(xì)規(guī)劃管理，引導(dǎo)項(xiàng)目精準(zhǔn)實(shí)施。

　　以高新區(qū)馮家灣更新單元為例，規(guī)劃立足“總部+基地”“研發(fā)+制造”的區(qū)域協(xié)作關(guān)系，明確“高新源點(diǎn)、科創(chuàng)高地”的功能定位，綜合考慮產(chǎn)業(yè)能級(jí)、人群需求、更新意愿，統(tǒng)籌布局產(chǎn)業(yè)空間、研發(fā)平臺(tái)及公共服務(wù)，并通過(guò)城市設(shè)計(jì)手段，結(jié)合既有建筑更新改造、見(jiàn)縫插針織補(bǔ)公園體系等，植入“公園+”工作、交往、休憩場(chǎng)景，讓企業(yè)和人才“愿意來(lái)、留得住、發(fā)展得好”。

　　更新項(xiàng)目實(shí)施方案需以更新單元實(shí)施規(guī)劃為依據(jù)，深化方案設(shè)計(jì)，實(shí)施方案可與單元規(guī)劃同步編制。

　　圍繞堵點(diǎn)創(chuàng)新政策工具

　　《意見(jiàn)》指出圍繞土地混合利用、容積率轉(zhuǎn)移或獎(jiǎng)勵(lì)、低效用地再開(kāi)發(fā)、存量土地自主改造等完善用地政策。

　　目前，成都已出臺(tái)《關(guān)于以城市更新方式推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》，在土地混合利用、多元化土地供應(yīng)方式、企業(yè)參與再開(kāi)發(fā)等方面進(jìn)行了創(chuàng)新探索，為城市更新提供了政策保障。下一步，成都將圍繞細(xì)化更新政策實(shí)施細(xì)則、完善全周期更新指引、激活多元主體參與城市更新等方面進(jìn)行積極探索。

　　一是開(kāi)展更新政策實(shí)施成效評(píng)估，從城市發(fā)展視角評(píng)估既有政策與城市戰(zhàn)略、上位要求、規(guī)劃管理工作的適應(yīng)性，從區(qū)縣管理視角摸清現(xiàn)有政策實(shí)施堵點(diǎn)、難點(diǎn)，從市場(chǎng)需求視角了解政策條款與實(shí)際需求是否相符，結(jié)合評(píng)估結(jié)果分區(qū)分類制定政策實(shí)施細(xì)則。

　　二是圍繞城市更新全周期流程，出臺(tái)城市更新操作規(guī)程，明確各環(huán)節(jié)操作流程、參與方式、合作規(guī)則等內(nèi)容，為市場(chǎng)主體參與城市更新指明方向。

　　三是結(jié)合區(qū)域特征完善更新機(jī)制，如針對(duì)權(quán)屬交錯(cuò)復(fù)雜、空間破碎的片區(qū)，以土地整備為手段，統(tǒng)籌政府、原權(quán)利人、市場(chǎng)主體等多方權(quán)屬、權(quán)益、空間三個(gè)關(guān)系，推動(dòng)片區(qū)整體更新。

　　健全多元化投融資方式

　　《意見(jiàn)》指出要加大中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、中央財(cái)政專項(xiàng)資金等對(duì)城市更新的支持力度，完善稅費(fèi)減免政策，加大金融信貸支持，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與。

　　對(duì)于同一更新項(xiàng)目要綜合運(yùn)用好各項(xiàng)政策性資金，打好政策“組合拳”，發(fā)揮其在更新中的兜底與引導(dǎo)作用，重點(diǎn)解決諸如燃?xì)夤芫W(wǎng)老化、供水管網(wǎng)漏損、城市危舊房改造等安全底線問(wèn)題；針對(duì)有較大更新潛力和一定增值收益的更新項(xiàng)目，鼓勵(lì)暢通民間資本投資渠道，建立利益共享機(jī)制，吸引社會(huì)資本參與城市更新；針對(duì)未來(lái)有穩(wěn)定收益的更新項(xiàng)目，鼓勵(lì)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等金融工具，將不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，使資金能夠更快地投入到其他城市更新項(xiàng)目或其他急需資金的領(lǐng)域，逐步形成政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、全社會(huì)參與的可持續(xù)城市更新投融資模式。

　　城市更新工作意義重大、任務(wù)艱巨，《意見(jiàn)》的印發(fā)為新時(shí)期持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)進(jìn)一步凝聚了共識(shí)、指明了方向，成都應(yīng)抓住《意見(jiàn)》印發(fā)契機(jī)，以公園城市示范區(qū)建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、凝聚各方力量，推進(jìn)城市更新行動(dòng)各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)落細(xì)，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　（作者：成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)）