2020年新春伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情（以下稱“新冠病毒疫情”）向全國迅速蔓延，國務(wù)院和各地政府出臺了一系列應(yīng)對和防范疫情的緊急措施。國務(wù)院辦公廳緊急發(fā)布了延長春節(jié)假期的通知，各地政府多啟動了重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，并陸續(xù)發(fā)布延遲當(dāng)?shù)仄髽I(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知。以福建省為例，福建省政府辦公廳于1月29日發(fā)布《關(guān)于延遲省內(nèi)企業(yè)復(fù)工的通知》，明確除涉及保障城市運行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其它涉及重要國計民生的相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)、做好服務(wù)保障外，其它企業(yè)不得早于2月9日24時前復(fù)工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)也屬于上述應(yīng)當(dāng)延遲復(fù)工的企業(yè)范圍。本文主要從新冠病毒疫情對房地產(chǎn)企業(yè)交房、工程成本、房屋租賃方面的影響進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對本次新冠病毒疫情及后續(xù)工作開展提供參考。

　　新冠病毒疫情對

　　房地產(chǎn)企業(yè)交房的影響

　　為防控新冠病毒疫情，各地區(qū)采取的推遲建筑工地開、復(fù)工時間以及實施的交通管制、人員隔離等防控措施導(dǎo)致工人返工時間大幅延后且不可控，施工人力短缺，工程所需的重要設(shè)備、材料由于交通管制、嚴(yán)格的消毒措施限制等因素?zé)o法正常及時運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場，無法正常施工，由此可能導(dǎo)致大批的房屋存在逾期交付的風(fēng)險。

　　因新冠病毒疫情導(dǎo)致開發(fā)商

　　逾期交房的是否構(gòu)成不可抗力

　　首先，按照有約定從約定的原則，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂的商品房買賣合同明確約定此類事件構(gòu)成不可抗力，則依照合同約定，此次新冠病毒疫情構(gòu)成不可抗力，房地產(chǎn)企業(yè)可以不可抗力為由主張免責(zé)。

　　若商品房買賣合同中并無相關(guān)明確約定的，是否構(gòu)成不可抗力應(yīng)根據(jù)實際情況進(jìn)行分析。根據(jù)《民法總則》第180條及《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況?！锻话l(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》第2條明確突發(fā)公共衛(wèi)生事件，是指突然發(fā)生，造成或者可能造成社會公眾健康嚴(yán)重?fù)p害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業(yè)中毒以及其他嚴(yán)重影響公眾健康的事件。本次新冠病毒疫情與非典疫情同屬于《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》中規(guī)定的突發(fā)公共衛(wèi)生事件。

　　最高人民法院《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效）第三條規(guī)定，（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。

　　廣東省高級人民法院協(xié)辦、北京市第二中級人民法院課題組在2003年第6期《法律適用》發(fā)表的《正確處理“非典”疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由案件》一文中寫道：“要從嚴(yán)把握非典型肺炎疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即:非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發(fā)生在合同成立以后，履行以前。如果當(dāng)事人一方在合同訂立以前發(fā)生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發(fā)生非典型肺炎疫情,不能認(rèn)定為不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并沒有導(dǎo)致當(dāng)事人不能按合同履行，此種情況不能視為不可抗力。要嚴(yán)格甄別不可抗力事件，防止債務(wù)人借非典型肺炎疫情發(fā)作，以不可抗力為借口逃避合同義務(wù)。”

　　因本次新冠病毒疫情與2003年的非典疫情在各方面具有相似性，參考非典時期的司法解釋等規(guī)定以及相關(guān)案例檢索，新冠病毒疫情構(gòu)成開發(fā)商延期交房的不可抗力需同時滿足以下條件：首先，新冠病毒疫情發(fā)生在商品房買賣合同簽訂之后，履行期限屆滿之前；其次，新冠病毒疫情的發(fā)生必須影響到合同的正常履行。若不滿足上述任一條件，則新冠病毒疫情不能構(gòu)成不可抗力事件。

　　《民法總則》第180條規(guī)定，“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”《合同法》第117條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對逾期交房的幾點建議

　　結(jié)合上述分析，新冠病毒疫情認(rèn)定為不可抗力免責(zé)事由有嚴(yán)格的條件限制及標(biāo)準(zhǔn)，且根據(jù)《合同法》第118條規(guī)定“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”房地產(chǎn)企業(yè)主張新冠病毒疫情構(gòu)成不可抗力而主張免責(zé)的，需承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任并采取相應(yīng)措施防止損失擴大，筆者就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其可能存在的逾期交房情況，提出如下幾點建議：

　　1、核查與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同。重點關(guān)注商品房預(yù)售合同涉及的簽約時間、交房時間、逾期交房違約責(zé)任、不可抗力的約定情況，合同有約定的優(yōu)先適用合同約定。

　　2、及時向購房者發(fā)出關(guān)于受新冠病毒疫情影響延期交房通知書，或就延期交房事宜簽訂書面補充協(xié)議。根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合本次疫情的防控情況及地產(chǎn)項目的具體情況，及時以書面形式通知購房者延期交房的原因和時間，履行法律規(guī)定的通知義務(wù)，以減輕給購房者造成的損失，并做好相關(guān)通知的簽收工作。若與購房者協(xié)商一致，雙方可就延期交房事宜簽訂書面補充協(xié)議，重新約定交房時間。

　　3、收集新冠病毒疫情構(gòu)成不可抗力的證據(jù)。例如：政府通知延長假期、延遲復(fù)工的相關(guān)政府文件，施工企業(yè)停工通知、當(dāng)?shù)卣疄楸苊庖咔閿U散要求停工的文件等等。如福州地區(qū)的相關(guān)文件包括但不限于《福建省人民政府辦公廳關(guān)于延遲省內(nèi)企業(yè)復(fù)工的通知》、福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好房建市政工程節(jié)后復(fù)工工作的通知》（閩建電〔2020〕8號）、福州市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于進(jìn)一步做好房管行業(yè)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》等。

　　4、收集房地產(chǎn)企業(yè)因受本次疫情影響無法正常履行合同的證據(jù)。例如：施工承包方出具的項目延期施工的情況說明；施工企業(yè)人員因確診、疑似新型肺炎或密切接觸者而隔離救治的醫(yī)院證明；監(jiān)理方出具的項目延期施工的監(jiān)理日志；項目供應(yīng)方出具的因受疫情影響無法按時供貨的證明；需要采購的材料是否存在疫區(qū)生產(chǎn)等。

　　5、根據(jù)項目情況，決定是否采取趕工等措施加快施工進(jìn)度，以縮短逾期交付的時間。在本次疫情得到控制以后，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合項目具體情況，考慮是否采取趕工等措施加快施工進(jìn)度，以最大程度減少給購房者造成的損失和影響。建議保留采取相關(guān)措施的證據(jù)材料，如與施工單位達(dá)成的書面協(xié)議、支付的趕工費憑證、簽證單等。

　　6、及時測算延期天數(shù)、免責(zé)天數(shù)及合同約定的逾期交房違約金數(shù)額。如后續(xù)與購房者就延期交房問題產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商可以以此作為損失評估依據(jù)和溝通談判參考依據(jù)。

　　新冠病毒疫情對

　　房地產(chǎn)項目成本的影響

　　根據(jù)新冠病毒疫情的發(fā)生及防控情況，本次疫情勢必在一定程度上影響房地產(chǎn)工程項目，導(dǎo)致施工成本增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到損失。

　　房地產(chǎn)企業(yè)就疫情導(dǎo)致的

　　工程項目損失、費用的承擔(dān)范圍

　　根據(jù)2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201），不可抗力是指合同當(dāng)事人在簽訂合同時不可預(yù)見，在合同履行過程中不可避免且不能克服的自然災(zāi)害和社會性突發(fā)事件，如地震、海嘯、瘟疫、騷亂、戒嚴(yán)、暴動、戰(zhàn)爭和專用合同條款中約定的其他情形。本次新冠病毒疫情突發(fā)無法事先預(yù)見，且不可避免、不能克服，屬于建設(shè)工程施工合同示范文本中約定的不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事件，對發(fā)包人和承包人雙方來說，因發(fā)生不可抗力事件，導(dǎo)致施工合同部分不能履行、不能完全履行、或不能及時履行的，可以部分或全部免除責(zé)任，但并不意味著雙方所有的損失均由發(fā)包人承擔(dān)。

　　關(guān)于發(fā)、承包雙方就不可抗力導(dǎo)致的損失、費用承擔(dān)問題，若施工合同有特殊約定的，按照雙方的約定承擔(dān)。若合同中無特殊約定的，參照2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款第17條的規(guī)定，不可抗力引起的后果及造成的損失由合同當(dāng)事人按照法律規(guī)定及合同約定各自承擔(dān)。對于不可抗力導(dǎo)致的人員傷亡、財產(chǎn)損失、費用增加和工期延誤等后果，如合同無特殊約定參照2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》及《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2013）相關(guān)規(guī)定，一般由合同當(dāng)事人按以下原則承擔(dān)：

　　（1）永久工程、已運至施工現(xiàn)場的材料和工程設(shè)備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財產(chǎn)損失由發(fā)包人承擔(dān)；

　?。?）承包人施工設(shè)備的損壞由承包人承擔(dān)；

　?。?）發(fā)包人和承包人承擔(dān)各自人員傷亡和財產(chǎn)的損失；

　　（4）因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務(wù)，已經(jīng)引起或?qū)⒁鸸て谘诱`的，應(yīng)當(dāng)順延工期，由此導(dǎo)致承包人停工的費用損失由發(fā)包人和承包人合理分擔(dān)，停工期間必須支付的工人工資由發(fā)包人承擔(dān)；

　?。?）因不可抗力引起或?qū)⒁鸸て谘诱`，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費用由發(fā)包人承擔(dān)；

　　（6）承包人在停工期間按照發(fā)包人要求照管、清理和修復(fù)工程的費用由發(fā)包人承擔(dān)。

　　小結(jié)：對于因本次新冠病毒疫情造成工程停工的相關(guān)損失及費用等，原則上應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及施工單位合理分擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般僅就工期延誤造成的成本費用承擔(dān)責(zé)任（不包括承包人利潤損失）：如因疫情停工期間必須支付的工人工資、疫情期間增加的人工費；因疫情引起的工期延誤，發(fā)包人要求趕工情況下增加的趕工費用；承包人在因疫情停工期間按照發(fā)包人照管、清理和修復(fù)工程的費用；因疫情導(dǎo)致的材料價格上漲、物流成本增加；因疫情所致工期延長造成的材料、機械設(shè)備費用等的增加等。

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對工程項目損失的建議

　　筆者就新冠病毒疫情的防控及房地產(chǎn)項目后續(xù)的工作開展向房地產(chǎn)企業(yè)提出如下建議：

　　1、嚴(yán)格按照國家以及各地政府的政策要求，做好疫情的防控工作。

　　2、及時與施工單位就復(fù)工時間、工期順延、停工期間的費用、損失如何分擔(dān)以及如何支付問題進(jìn)行協(xié)商，并保留雙方協(xié)商所形成的各類簽證記錄、會議紀(jì)要、證明材料等。

　　3、及時審核施工單位就本次疫情所提出的索賠申請并進(jìn)行答復(fù)，應(yīng)注意施工合同中關(guān)于索賠審核期限及逾期答復(fù)視為認(rèn)可（如有）的約定，如2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用合同條款第19.2條約定，“發(fā)包人應(yīng)在監(jiān)理人收到索賠報告或有關(guān)索賠的進(jìn)一步證明材料后的28天內(nèi)，由監(jiān)理人向承包人出具經(jīng)發(fā)包人簽認(rèn)的索賠處理結(jié)果；發(fā)包人逾期答復(fù)的，則視為認(rèn)可承包人的索賠要求”。

　　4、采取適當(dāng)措施降低損失。根據(jù)《合同法》及《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》規(guī)定的減損義務(wù)，不可抗力發(fā)生后，合同當(dāng)事人均應(yīng)采取措施盡量避免和減少損失的擴大。建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與施工企業(yè)協(xié)商采取適當(dāng)措施降低經(jīng)濟損失，監(jiān)督、協(xié)調(diào)施工單位做好延期復(fù)工通知、施工人員安置、機械設(shè)備、施工現(xiàn)場的保護(hù)工作以及施工設(shè)備、材料的采購等工作，以減少損失。

　　5、雙方不能達(dá)成一致意見的，如可能產(chǎn)生項目長期停滯、進(jìn)一步擴大損失，則可以考慮解除合同，并依合同約定進(jìn)行工程結(jié)算及損失處理。

　　新冠病毒疫情對房地產(chǎn)

　　企業(yè)房屋租賃的影響

　　受新冠病毒疫情影響，福州市人民政府印發(fā)《關(guān)于幫助中小微企業(yè)應(yīng)對疫情共渡難關(guān)若干措施的通知》“對承租我市〔含縣（市）區(qū)、高新區(qū)〕國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)以及個體工商戶，2020年2月份房租（含攤位費）免收，3月份、4月份房租（含攤位費）減半。對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。”另外，借鑒2003年《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效）中：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。”的規(guī)定，并結(jié)合非典時期的相關(guān)法院案例，可以看出，大部分法院支持按照公平原則適當(dāng)免除租金。

　　關(guān)于承租方是否可以一律以發(fā)生本次新冠病毒疫情為由向出租方主張減少或免除相應(yīng)租金，筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合租賃房屋的租賃用途、租賃期限以及本次疫情對租賃合同的影響等具體情況進(jìn)行分析：

　　第一，居住型的房屋租賃合同，承租人不應(yīng)以發(fā)生疫情為由，解除、變更合同，或者要求減免租金。原因在于，疫情并不影響房屋的正常居住使用，除非由于疫情的發(fā)生，房屋喪失了使用功能，或因開發(fā)商的原因?qū)е鲁凶馊藷o法正常使用租賃房屋，承租人才可主張要求減免租金。

　　第二，對于經(jīng)營性的房屋租賃合同，要考慮租賃房屋的租賃期限長短，疫情一般是階段性的，長期租賃合同受疫情的影響較小，不會對承租人造成根本性的影響，因此，長期租賃合同的承租人無權(quán)解除合同，是否可減免疫情期間的租金，需視疫情的影響而判斷。

　　第三，要結(jié)合本次疫情對承租人的經(jīng)營活動造成的影響進(jìn)行判斷，如果承租人的經(jīng)營活動受疫情影響明顯（如酒店、餐飲、展覽、游樂等租賃項目），甚至因本次疫情導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的，如產(chǎn)生爭議，法院一般會結(jié)合具體情況給予一定租金減免；對于辦公用途的房屋，需視疫情對承租人辦公的影響，法院亦可能視情況酌定予以部分減免；而用于倉儲、藥店、超市等用途的房屋，一般受疫情影響較小，承租人減免租金的主張可能無法得到法院支持。

　　新冠病毒疫情仍在繼續(xù)，除上述分析的事項外，本次疫情還將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、銷售等方面產(chǎn)生巨大的影響。我們建議在疫情面前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強企業(yè)內(nèi)部及項目部的防控，及時關(guān)注政府部門出臺的應(yīng)對措施及扶持政策，注意疫情帶來的項目建設(shè)及履約風(fēng)險，及時進(jìn)行處置應(yīng)對，我們相信，在中央統(tǒng)一部署下，全國人民萬眾一心、眾志成城，必將迅速遏制疫情擴散，恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序。