“在城市更新這一業務上，我覺得天津現在是一個非常好的可以進入的時機”，津投資管總經理劉小冰在10月24日的天津城市更新論壇上表示。

　　在多位投資人的印象中，天津是一個不太吸引外面資金進入的城市，市場的成熟度比較低，客戶來源跟北京這樣的城市差的量級太大。

　　劉小冰對此分析道：“跟成熟的市場比，現在天津確實還有很大的錯位，這個市場我們進去了，資本進去了，退出怎么辦，從客戶視角來看，這是一個需要去讓你去培育的市場，而不像北京，上海，客戶是比較成熟的，所提供的產品也是相對充足的，你選對了地方，就不用太擔心能不能滿租的事，只不過是把租金稍微放高一點，放低一點，但是在天津，你很好的位置，你用很低的租金，最后他可能還是空的。”

　　但實際上，天津在城市更新領域又有著非常大的存量。

　　根據戴德梁行的數據顯示，天津辦公物業面積達到了230萬平方米，商業存量234萬平方米，其他業態的存量超過500萬平方米。

　　但這些存量資產的租金水平非常低，根據天津優鋪里鄰的報告顯示，天津城市更新資產價格和租賃價格都低，租金提升空間小，一般在1-2元左右。

　　這在城智更新研究院院長陳方勇看來，也是很好的投資機會，從目前的一線市場投資環境來看，未來以南京、武漢、天津、西安為代表的二線城市有著更廣的投資空間。

　　“其實在北京、上海做投資更多的好處是安全性、穩定性，但其它增加性已經沒有了。原來你投一萬，最后拿十萬這個可能性不太可能了。但是二線城市存在補缺的可能，因為它屬于原來被低估的城市，已經被打到不能再低的一個狀態，天津的住房價貴到四五萬了，但寫字樓的租金差不多是成本價，甚至有可能說是不良了。所以這里有沒有可能因為未來一些增加的紅利的東西，帶來的機會，我覺得是有可能的。”

　　但這需要政府的思路和政策同步跟上，在人才引入方面，10月15日，天津市發改委發布了《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施(試行)》征求意見公告，針對寶坻京津中關村科技城和濱海新區中關村科技園區入駐企業職工，在醫保、子女教育及購房等方面實現兩地互通。政策措施在10月21日通過了征求意見期并開始試行。

　　大部分情況，外界還是將這些政策與住宅市場相關聯，但劉小冰認為這能提升天津的產業，他表示，北京前年開始疏解的產業要真正的要找地方去落地，在整個環渤海經濟圈里，像天津這樣教育、醫療、市政、城市風貌等配套好的地方不多，天津能夠吸引人才后接住北京轉移的資源。

　　城市更新業務上，劉小冰認為，天津政府還需要在思路上進行轉變。

　　“我們現在其實還沒有太看到政府的優惠政策，現在完全是市場自發的，但在北京，政府的推動力度都很大，比如在審批上，有沒有正常的通道，現在是每一個個案都要去溝通。另外，大部分存量物業在國企或者政府手里，這些存量業主的認識，也需要轉變。

　　天津的城市更新還有待進一步完善，但天津在近幾年的產業轉型以及承接北京的一些功能方面有著重大突破，數據顯示，2016年到2018年10月份，北京企業在天津累計投資金額3590.54億元，占外省市在津投資額的38.9%。

　　“一線城市看中的是資產，其本身是保值增值，就是地段很好，雖然很破舊，但通過改造可以產生新的價值，或者資產價值提升，像天津這樣的二線城市，也存在產業升級置換的可能，原來以傳統產業為支柱，現在需要引渡一些新興的產業來替換”，陳方勇表示。