為別墅充當(dāng)綠葉的特色小鎮(zhèn)。本社記者 李曉磊/攝

　　一些地方快速發(fā)展的特色小鎮(zhèn)，很大程度被房地產(chǎn)商“綁架”，打著各種產(chǎn)業(yè)旗號(hào)，到城市周邊的小鎮(zhèn)拿地搞開發(fā)，結(jié)果房子搞了一大片，產(chǎn)業(yè)卻引不來，反而加大了房地產(chǎn)庫存。

　　“別墅均價(jià)在2.1萬到2.3萬之間。”近日，云南玉溪澄江廣龍旅游小鎮(zhèn)置業(yè)顧問告訴記者。盡管中央早就三令五申禁建別墅，但她透露項(xiàng)目內(nèi)既有獨(dú)棟，也有“雙拼”。而讓其飽受爭(zhēng)議的不只于此。

　　兩個(gè)多月前，作為“云南省示范特色小鎮(zhèn)”，其因“房地產(chǎn)建筑密度過高”等問題遭黃牌警告，財(cái)政補(bǔ)貼的1.5億元資金也被收回。依照規(guī)定，特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積不得超過總建筑面積30%。

　　玉溪官方信息顯示：“廣龍旅游小鎮(zhèn)是全省105個(gè)特色旅游小鎮(zhèn)之一，被列入國家級(jí)一流特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，是省委主要領(lǐng)導(dǎo)督辦推進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是澄江縣加快推進(jìn)國家全域旅游示范縣建設(shè)的又一重大項(xiàng)目。”

　　現(xiàn)實(shí)情況卻是，項(xiàng)目內(nèi)不僅建了別墅，還有酒店公寓、住宅等。“如果從外地來這看房，我們可以報(bào)銷來往的機(jī)票。”置業(yè)顧問表示，“被通報(bào)的事情，我不知道。”

　　眾所周知，特色小鎮(zhèn)2016年迅速火熱后，地產(chǎn)化趨勢(shì)便愈加明顯。在眾多投資實(shí)體中房企占比最高。廣龍旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)化問題，不過是我國特色小鎮(zhèn)地產(chǎn)化的縮影。

　　大房企布局特色小鎮(zhèn)

　　在中國房企界提起特色小鎮(zhèn)，幾乎都會(huì)想到宋衛(wèi)平。作為綠城集團(tuán)創(chuàng)始人，現(xiàn)在是藍(lán)城集團(tuán)董事長的他，曾在2016年放出豪言：“要在10年內(nèi)造100個(gè)小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)一萬億的銷售額。”此舉，被外界稱之為“百鎮(zhèn)計(jì)劃”。

　　同年，住建部、國家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，很多房企順勢(shì)而上。

　　如何做特色小鎮(zhèn)？宋衛(wèi)平說：“把中國傳統(tǒng)文化中的仁、佛教中的慈、基督教中的愛，作為小鎮(zhèn)文化中的核心。加上我們的真善致美，在生活中做到極致。”

　　隨后3年多，宋衛(wèi)平帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，開始如火如荼建設(shè)特色小鎮(zhèn)，并打造出烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風(fēng)系列等多個(gè)項(xiàng)目，其中作為“百鎮(zhèn)計(jì)劃”首個(gè)落地的“觀云小鎮(zhèn)”更是典型。

　　企業(yè)布局特色小鎮(zhèn)，藍(lán)城集團(tuán)并非獨(dú)家。目前各省份公布特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建計(jì)劃中，有旅行社、影視公司、農(nóng)業(yè)公司等，其中房地產(chǎn)企業(yè)參與程度最深。如，“華夏幸福”的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、“華僑城”文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、“萬達(dá)”的冰雪小鎮(zhèn)等。

　　另外，很多大型上市集團(tuán)公司也在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、建設(shè)特色小鎮(zhèn)。他們熱衷參與特色小鎮(zhèn)發(fā)展有兩個(gè)原因。首先是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的毛利率和凈利潤降低，很多房企都在尋找轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。特色小鎮(zhèn)則有著國家及各地方政府推出的土地及金融優(yōu)惠政策。其次，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)本身有房地產(chǎn)開發(fā)的需求。

　　行業(yè)內(nèi)部資料顯示，房企參與特色小鎮(zhèn)主要有5個(gè)層面商業(yè)模式。分別為土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)、城市建設(shè)開發(fā)。

　　難以否認(rèn)的是，小鎮(zhèn)“地產(chǎn)化”趨向愈發(fā)嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”亂象。在這個(gè)過程中，部分房企借助建設(shè)特色小鎮(zhèn)向政府低價(jià)拿地，并領(lǐng)著財(cái)政資金支持，然后以特色小鎮(zhèn)名義搞房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致其背離初心。

　　有個(gè)難題是，盡管特色小鎮(zhèn)發(fā)展離不開房企，但“地產(chǎn)化”將導(dǎo)致小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@不是特色小鎮(zhèn)正確的發(fā)展方向。

　　以文旅小鎮(zhèn)為例，國內(nèi)知名研究咨詢機(jī)構(gòu)艾瑞咨詢認(rèn)為，打造文旅特色小鎮(zhèn)應(yīng)注重文旅產(chǎn)業(yè)與小鎮(zhèn)的融合，合理地建設(shè)配套商業(yè)住宅設(shè)施，有效激發(fā)社會(huì)資本的活力才是促進(jìn)文旅特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展的有效措施。

　　部分小鎮(zhèn)“掛羊頭，賣狗肉”

　　在布局特色小鎮(zhèn)的眾多房企中，有些中小開發(fā)商也參與進(jìn)去。由于各方限制，他們面臨的困境也不盡相同。

　　位于云南大理賓川縣西北的雞足山，是一個(gè)國家4A級(jí)景區(qū)，因形似雞足而得名，且是中國十大佛教名山之一。

　　兩年前，按照賓川縣規(guī)劃，雞足山鎮(zhèn)曾專門劃定一塊區(qū)域，準(zhǔn)備發(fā)展云南省特色小鎮(zhèn)，名字定為雞足山禪修小鎮(zhèn)。

　　實(shí)際上，在此之前，雞足山鎮(zhèn)就已經(jīng)有一個(gè)占地626畝的“雞足山·圣山古鎮(zhèn)”，由深圳市適度行投資有限公司投資建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資20億元。

　　但深圳適度行子公司——大理適度行置業(yè)有限公司，又制作了“雞足山禪修小鎮(zhèn)”的創(chuàng)建方案，范圍從600多畝地，擴(kuò)大到3.7平方公里，比原來規(guī)劃面積大8倍多。

　　銷售人員說，他們?cè)谧錾虡I(yè)和住宅房屋預(yù)售，“主要類似帶庭院的小聯(lián)排，面積在120到200平方米左右。”最終，該項(xiàng)目還未成型，就被淘汰出創(chuàng)建名單。

　　還有的項(xiàng)目雖然成型，但遭遇爛尾。位于河南省孟津縣朝陽鎮(zhèn)姚凹村的“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”就是如此。

　　“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”所在的朝陽鎮(zhèn)，還入選第二批全國特色小鎮(zhèn)目錄。一開始，它規(guī)劃建設(shè)一個(gè)以葡萄酒文化為主題的文化休閑度假區(qū)，后來變更為千畝花海，由高端住宅與花海景觀組成。隨著國家對(duì)特色小鎮(zhèn)政策的不斷深化，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”正式定名，現(xiàn)在又更名為“夢(mèng)之源”。不過無論怎樣，依然爛尾至今。

　　知情人表示，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”爛尾主要出在建設(shè)過程中，而有的項(xiàng)目從一開始就走錯(cuò)了方向。占地220畝、投資約20億元的成都龍?zhí)端l(xiāng)就是實(shí)例。沒幾年工夫，項(xiàng)目內(nèi)商鋪關(guān)門、游人寥寥，主要原因還是土地。據(jù)了解，龍?zhí)端l(xiāng)地塊為“一類工業(yè)用地”。

　　依據(jù)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需辦公樓及生活服務(wù)設(shè)施用地面積，不能超過總面積7%。很顯然，龍?zhí)端l(xiāng)從一開始就在違建。

　　不過，也有的項(xiàng)目做得不錯(cuò)。位于云南楚雄的彝人古鎮(zhèn)始建于2004年，最初定位為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，所以在開發(fā)之初彝人古鎮(zhèn)便已盈利。

　　隨著本地客商及投資者對(duì)彝人古鎮(zhèn)愈發(fā)關(guān)注，開發(fā)商從“昆明-大理-麗江”黃金旅游線路出發(fā)，提出了通過彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目，打造一個(gè)新的旅游景點(diǎn)和集散地，以此擴(kuò)大彝人古鎮(zhèn)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營空間。隨后在建設(shè)時(shí)注入了彝族文化、火把節(jié)、彝人部落、彝鄉(xiāng)戀歌大型演出等元素，其地產(chǎn)屬性逐漸淡化，形成了一個(gè)新的旅游小鎮(zhèn)。

　　2017年，彝人古鎮(zhèn)被列為云南省20個(gè)創(chuàng)建全國一流特色小鎮(zhèn)之一，經(jīng)過10余年的發(fā)展，彝人古鎮(zhèn)已變成了集文化景區(qū)、旅游集散地、城市會(huì)客廳等多種功能于一體的特色小鎮(zhèn)。同時(shí)，也成為依托文化旅游拉動(dòng)楚雄當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造居民就業(yè)的一個(gè)重要引擎。

　　地產(chǎn)化能否脫離？

　　記者注意到，特色小鎮(zhèn)“房地產(chǎn)化”嚴(yán)重，有個(gè)重要原因是，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地區(qū)的群眾，對(duì)住房需求仍有剛需。

　　眼下，在京滬等一線城市，土地供應(yīng)量被嚴(yán)格控制，三四線城市的庫存尚未完全去除。所以更加偏遠(yuǎn)的特色小鎮(zhèn)，成為新的“蛋糕”。

　　為解決這些實(shí)際問題，2017年12月4日，國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住建部在聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》（簡(jiǎn)稱意見）中，就開展規(guī)范糾偏，劃定紅線底線。

　　意見指出，各地區(qū)要綜合考慮特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和常住人口規(guī)模，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)，合理確定住宅用地比例，并結(jié)合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應(yīng)時(shí)序。

　　該意見還進(jìn)一步指出，適度提高產(chǎn)業(yè)及商業(yè)用地比例，鼓勵(lì)優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)。科學(xué)論證企業(yè)創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)規(guī)劃，對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、盈利模式和后期運(yùn)營方案進(jìn)行重點(diǎn)把關(guān)，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項(xiàng)目。

　　由于中央層面并沒有明確的特色小鎮(zhèn)國家標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)體系，所以各地在面臨大量申報(bào)時(shí)，只能按自己的理解各行其是。

　　2018年3月，《國家發(fā)展改革委關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》提出，要對(duì)已公布的兩批403個(gè)全國特色小城鎮(zhèn)、96個(gè)全國運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)，開展定期測(cè)評(píng)和優(yōu)勝劣汰。

　　那么，特色小鎮(zhèn)能否完全脫離房地產(chǎn)？有開發(fā)商認(rèn)為，好的特色小鎮(zhèn)必須能夠通過經(jīng)營獲得長期的收益，同時(shí)加上一定的土地配比去解決投資的壓力。還有投資者覺得，特色小鎮(zhèn)要有一點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅配比。“哪怕很少，因?yàn)檫@可以平衡前期巨大的資金投入，不賺錢的話也做不長。”

　　中國特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)聯(lián)盟主席吳玉瑞曾表示，特色小鎮(zhèn)主要由房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)，在特色小鎮(zhèn)的背景下做房地產(chǎn)，就是必然的事情。

　　不過，有個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，大多特色小鎮(zhèn)的投資都非常大，動(dòng)輒都是上百億的重資產(chǎn)投資方式，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。所以，有開發(fā)商認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)發(fā)展可以走“輕資產(chǎn)化”路線。但也有開發(fā)商提出質(zhì)疑：“特色小鎮(zhèn)不可能沒有房地產(chǎn)，去掉重資產(chǎn)，你的小鎮(zhèn)怎么穩(wěn)定、怎么持續(xù)、怎么掙錢？所以要輕重并行。”

　　這兩年，業(yè)界相對(duì)認(rèn)可特色小鎮(zhèn)實(shí)行“雙軌制”。這個(gè)方法由金誠集團(tuán)提出。

　　金誠集團(tuán)認(rèn)為，防范特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化，并不等于全面杜絕房地產(chǎn)開發(fā)。基于地價(jià)優(yōu)勢(shì)，以及產(chǎn)業(yè)集群帶來的便利，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在特色小鎮(zhèn)中將更大程度地得以建設(shè)，讓中低收入人群“住有所居”。

　　但今年全國兩會(huì)期間，民進(jìn)中央常委、民進(jìn)福建省委主委，福建省福州市人民政府副市長嚴(yán)可仕在提案中建議，各地政府主動(dòng)抵制特色小鎮(zhèn)“地產(chǎn)化”，并設(shè)立強(qiáng)制退出機(jī)制。

　　5月份，賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布《2019中國產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)典型案例與操盤邏輯白皮書》時(shí)，其高級(jí)咨詢師余德彪指出，在建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)時(shí)，千萬要杜絕“掛羊頭賣狗肉”，回歸小鎮(zhèn)發(fā)展本質(zhì)，杜絕房地產(chǎn)化。