城市更新是一個(gè)永恒的課題。

　　對(duì)城市舊建筑進(jìn)行必要的改造，是城市更新的具體方式之一。世界城市發(fā)展的歷史表明，任何國(guó)家城市建設(shè)大體都經(jīng)歷3個(gè)發(fā)展階段，即大規(guī)模和新建階段、新建與維修改造并重階段以及主要對(duì)舊建筑更新改造再利用階段。對(duì)舊建筑的改造與再利用，既實(shí)現(xiàn)了其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的轉(zhuǎn)換，又體現(xiàn)了其文化價(jià)值的延續(xù)，是節(jié)約成本和城市更新不可或缺的基本手段。而且，更具現(xiàn)實(shí)意義的是，在不破壞城市文脈和城市肌理的條件下，可以有效地完善城市服務(wù)機(jī)能，增強(qiáng)城市發(fā)展歷史的厚重感，這正是可持續(xù)發(fā)展主流思想的重要體現(xiàn)。

　　在我國(guó)，對(duì)舊建筑的改造性再利用在節(jié)約造價(jià)、縮短工期以及保存城市肌理方面的益處已逐漸受到建筑界的重視，突出表現(xiàn)在利用廢廠房（庫(kù)房）和學(xué)校公寓改建方面，涌現(xiàn)了一些優(yōu)秀的工程實(shí)例。

　　既有建筑改造工作將成為我國(guó)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型支撐點(diǎn)和關(guān)乎民心民生的國(guó)家戰(zhàn)略工程。我國(guó)的既有建筑改造一般可以分為公共建筑的安全節(jié)能改造、居住建筑單項(xiàng)或綜合改造兩大類。

　　公共建筑方面，以前建造的大型公共建筑，多為不節(jié)能的普通玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，普遍存在能耗高、安全隱患大等問(wèn)題，公共建筑改造主要集中在這類建筑。

　　居住建筑改造方面，近年來(lái)，我國(guó)一些城市陸續(xù)進(jìn)行了居住功能、建筑安全性能、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境性能等改造，但囿于經(jīng)費(fèi)等各種原因，很多改造效果并不理想。而且，這些居住建筑改造主要是在北京、天津、上海等一些大中城市開(kāi)展，目前還沒(méi)有形成全國(guó)性的大規(guī)模推廣。尤其是舊有住宅包括加梯加層在內(nèi)的綜合改造，還處于探索階段。

　　值得注意的是，早前成立的上海既有建筑更新研究設(shè)計(jì)中心將既有建筑改造研究重點(diǎn)分為了四類：城市更新、既有公共建筑改造、老舊小區(qū)更新、古鎮(zhèn)村落更新。

　　相關(guān)案例建筑功能改造項(xiàng)目

　　賓館改建項(xiàng)目

原西亞賓館

　　城市更新可以完善地區(qū)功能，徐匯區(qū)的西亞賓館就是一例。在上海市知名商圈徐家匯的核心地帶，一棟以“綠色生態(tài)”為設(shè)計(jì)主題的嶄新辦公樓結(jié)構(gòu)日前封頂，這是該市“城市更新”的首批案例之一——西亞賓館改造項(xiàng)目。

隨著舊樓拆除，一幢全新的5A級(jí)辦公大樓正在拔地而起

　　房齡近30年的西亞賓館，其功能已不能滿足社會(huì)需求，加之樓體傾斜與人車混流造成交通混亂，改造呼聲日益高漲。在土地資源稀缺與城市設(shè)計(jì)要求日益提高的矛盾中，如何改造才能助力區(qū)域發(fā)展、惠及市民生活？上海市徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長(zhǎng)朱婷表示，從區(qū)域角度來(lái)講，僅改造一棟建筑的意義并不大，徐家匯未來(lái)的整體提升一定是整個(gè)地區(qū)功能和形象的全面提升。因此，將西亞賓館改造與同一地塊上的美羅城、太平洋數(shù)碼進(jìn)行了整體設(shè)計(jì)。通過(guò)重新調(diào)整徐家匯地區(qū)城市設(shè)計(jì)方案，徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局確定了西亞賓館所在地的功能定位。

　　在建筑結(jié)構(gòu)方面，西亞賓館改造方案充分體現(xiàn)了公共利益的要求。新建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將底層完全架空，將地面空間還給市民，解決了這一區(qū)域人車混行、步行空間不足的問(wèn)題。由于滿足了公共交通組織與公共空間的需求，該項(xiàng)目在“改擴(kuò)建項(xiàng)目體量不能變、面積不能超、高度不能增”的原有法律法規(guī)條件下得到了創(chuàng)新突破的機(jī)會(huì)，建筑高度由原來(lái)的31米拔高至70米。但是，從建筑面積來(lái)看，增加的部分全部為公共空間，企業(yè)用作經(jīng)營(yíng)的面積并沒(méi)有增加。《上海市城市更新實(shí)施辦法》于今年年初頒布，其中一些內(nèi)容吸收了西亞賓館改造項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)。在規(guī)劃政策方面，辦法規(guī)定“為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開(kāi)放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎(chǔ)上，可獲得獎(jiǎng)勵(lì)，適當(dāng)增加經(jīng)營(yíng)性建筑面積。”同時(shí)，在土地政策方面，該辦法創(chuàng)新提出了“土地全生命周期管理”的概念，其中明確了“現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進(jìn)行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式”，以激發(fā)業(yè)主的改建意愿。

 屋頂花園效果圖

　　上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局總工程師俞斯佳表示：“西亞賓館改造項(xiàng)目憑借規(guī)劃引領(lǐng)進(jìn)行有序推進(jìn)，注重建筑品質(zhì)，公共利益優(yōu)先，對(duì)于上海市大量存量土地的升級(jí)具有引領(lǐng)和示范意義，未來(lái)有望吸引更多企業(yè)參與到城市更新中來(lái)。

　　舊廠房改建

　　創(chuàng)意地產(chǎn)是指通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)商鋪（商廈、商業(yè)街等）辦公樓和其他商業(yè)設(shè)施的改建、新建等方式，營(yíng)造適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人，使有限的建筑空間成為無(wú)限的創(chuàng)意場(chǎng)所。上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，雖有不平衡但有差異化發(fā)展趨勢(shì)。從租金來(lái)看，即使在市中心地區(qū)，各創(chuàng)意園區(qū)租金價(jià)格也相差懸殊。究其原因，與各個(gè)不同創(chuàng)意園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、門類、硬件設(shè)施和軟件服務(wù)有關(guān)系。

　　首先與規(guī)劃設(shè)計(jì)理念有關(guān)，高租金園區(qū)一般都有前瞻、明確的整體改建方案。其次與開(kāi)發(fā)商綜合素質(zhì)和實(shí)力有關(guān)，創(chuàng)意地產(chǎn)門檻較低，投資數(shù)額較大，如片面強(qiáng)調(diào)保持原貌而忽略了創(chuàng)新，租金就難以上升。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，創(chuàng)意地產(chǎn)的人性化因素是一大特點(diǎn)，很多老廠房都具有優(yōu)秀的歷史文化價(jià)值，還要加入人文和文化因素，才能創(chuàng)造特色。

北京798工廠——老廠轉(zhuǎn)文創(chuàng)的標(biāo)志

　　馳名海外的北京798便是在原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地改建而成。在上海，也有不少這樣的創(chuàng)意街區(qū)，如田子坊、M50、1933老廠房、8號(hào)橋、紅坊等，這里容納的工作室不計(jì)其數(shù)。

　　以文化藝術(shù)設(shè)計(jì)類企業(yè)為主，主要包含創(chuàng)作展示和交流類、設(shè)計(jì)類兩大類，此外，還有傳播發(fā)行和書店及餐飲酒吧一類的跟藝術(shù)創(chuàng)作沾邊的一些小門類。這類地產(chǎn)項(xiàng)目，在滿足新型辦公樓需求的同時(shí)，也具有各類個(gè)性鮮明的商鋪。不僅可以制造經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，同時(shí)也被冠上了文化名片的含義，從而更加彰顯其個(gè)性、潮流元素。

　　原為七星華電集團(tuán)名下的798、718等幾個(gè)工廠的廠區(qū)，面積約22萬(wàn)平方米。項(xiàng)目由上世紀(jì)50年代前東德援建，世界上22個(gè)大廠提供技術(shù)支持，并由55位德國(guó)專家采用當(dāng)時(shí)世界最先進(jìn)的建筑工藝和設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)建造。這種建筑風(fēng)格的廠房目前僅在中、德、美等國(guó)家有極少量存留，是世界上僅存不多的，帶有包豪斯建筑理念的廠房建筑群，堪稱工業(yè)發(fā)展史上的文物。這種風(fēng)格建筑的再度興起源于美國(guó)人羅伯特在京城藝術(shù)圈內(nèi)的推薦。目前該區(qū)域聚居了大量的畫廊、工作室、文化中心等藝術(shù)機(jī)構(gòu)。廠房、煙囪、標(biāo)語(yǔ)和各種現(xiàn)代藝術(shù)形式混雜在一起，構(gòu)成了強(qiáng)烈的視覺(jué)和文化的沖突。但在這片區(qū)域今后的發(fā)展和規(guī)劃上，藝術(shù)家們和七星集團(tuán)之間同樣存在著直接的利害沖突，并引起了官方對(duì)該區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的高度重視。

　　綠色節(jié)能改造項(xiàng)目

　　生態(tài)化綠色化成上海舊建筑改造方向。對(duì)應(yīng)案例是張江生態(tài)樓群，該項(xiàng)目涉及2萬(wàn)多平方米的辦公區(qū)，定位于生態(tài)型綠色建筑，將達(dá)到國(guó)家綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)是使用了“零消耗”的概念。另一個(gè)亮點(diǎn)是采用了智能化的外遮陽(yáng)，遮擋陽(yáng)光的效率高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于效率只有17%的內(nèi)遮陽(yáng)。第三個(gè)亮點(diǎn)，是采用了人工濕地技術(shù)，這是一種新的生態(tài)技術(shù)，把建筑和生活污水交給微生物處理，產(chǎn)生能循環(huán)使用的生活用水，它們中的一部分將成為綠化用水，而另一部分則變成建筑物的沖廁用水。整個(gè)項(xiàng)目就是把生態(tài)技術(shù)和建筑有機(jī)結(jié)合在一起，從而達(dá)到使用上的和諧。這一項(xiàng)目既要最大可能地降低能耗，又要更多地從設(shè)計(jì)角度來(lái)考慮，屬于“實(shí)用型的低能耗樓群”。

　　歷史建筑保護(hù)項(xiàng)目

　　升州路是南京城南的一條重要街道，為東西走向，全長(zhǎng)約 1.5公里。該路在南唐時(shí)期業(yè)已形成，由民國(guó)政府于1936年 在原有街道的基礎(chǔ)上拓寬并命名，全程鋪設(shè)柏油，同時(shí)在兩側(cè) 種植了大量法國(guó)梧桐。自明清以來(lái)，升州路一帶就云集了大 片的傳統(tǒng)民居、古寺廟和老字號(hào)；到民國(guó)時(shí)期，這里成為老城 區(qū)較繁華的街道之一，拓寬后的馬路兩側(cè)興建了大批店鋪和 商行。這些建于解放前的沿街店鋪多為一至兩層的傳統(tǒng)磚木 結(jié)構(gòu)建筑，也有數(shù)棟三至五層的磚混洋樓，采用了當(dāng)時(shí)較摩登的設(shè)計(jì)手法。

南京升州路民國(guó)建筑

　　本案例的對(duì)象即為其中兩棟相鄰的多層民國(guó)建筑，位于南捕廳歷史風(fēng)貌街區(qū)三期改造地塊的南端，南臨升州路，同時(shí)也在國(guó)家級(jí)文保單位甘熙故居的建設(shè)控制地帶范圍內(nèi)。這兩棟建筑既是歷史風(fēng)貌街區(qū)的一部分，也是升州路沿街商業(yè)景觀的一部分。但由于并非文保單位且年久失修，在街區(qū)改造建設(shè)的過(guò)程中，對(duì)它們的去留也曾經(jīng)一度引發(fā)爭(zhēng)議，最終還是決定在適當(dāng)加固改造的基礎(chǔ)上原貌修復(fù)，作為街區(qū)民國(guó)文化的物質(zhì)載體而保留下來(lái)。

　　從這些城市更新范例我們可以看到，城市更新都不再拘泥于物質(zhì)空間層面上的美化、重建，而是與城市的總體定位和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)聯(lián)結(jié)起來(lái)，進(jìn)一步延伸城市功能更新，挖掘出城市的歷史和文化價(jià)值。