建造規劃是德國城市規劃體系的核心要素，對城市空間生成、建設和管理具有很強的調控能力，在當代德國城市建設和管理實踐中起著關鍵作用。在漢堡港口新城的規劃和建設中，從對建造規劃與項目實施建設的銜接與互動關系的研究，得到對我國特大城市以規劃工具有效引導、管控城市更新的啟示意義。

　　1 漢堡港口新城開發歷程

　　漢堡港口新城是歐洲規模最大的城市更新項目之一。開發過程中，地方政府通過規劃和土地開發程序來保障城市開發的結果符合最初愿景。

　　漢堡港口新城城市設計總圖，2000年版

　　項目由漢堡港口新城有限公司負責開發，該公司隸屬漢堡地方政府，負責管理“城市和港口政府專用基金”，其中包括港口新城區內由政府劃撥的地產。

　　根據當前預計，港口新城覆蓋面積約為157公頃，至2025年時提供1.2萬人居住的住宅空間，提供4.5萬個工作崗位；具備10.5公里的親水開放岸線及公共空間。新建建筑面積約232萬平方米，提倡高密度混合功能開發，主要功能包括辦公、居住、商業、教育、文化、休閑和酒店等，地塊容積率在3.7至5.6之間。2015年時，新城預計總投資額達到109億歐元，其中社會私有資本投資占85億歐元，政府投資約24億歐元，政府投資中的15億歐元來自可開發地塊銷售。

　漢堡港口新城分區圖，2010年版

　　2 漢堡港口新城建造規劃的實踐與創新

　　2.1 漸進式規劃編制與開發項目緊密銜接

　　漢堡港口新城并非整體編制整個地區的建造規劃，而是在開發過程中，結合開發分期和具體項目分批編制，并在整體上呈現從西往東、從北往南覆蓋的格局。目前港口新城在編以及編制完成的規劃包括1—15號建造規劃，這些規劃的面積一般只有數公頃至十幾公頃，以“補丁”的形式對城市設計總圖進行漸進式覆蓋。

漢堡港口新城1—11號建造規劃覆蓋圖

　　2.2 利用“規劃交接期”促進規劃和建設需求緊密對接

　　通過設置“規劃交接期”，使規劃與實際建設項目有足夠時間進行對接，形成令雙方（開發者和城市）都滿意的最優開發方案。

　　當一個開發者被選中并通過土地管理委員會的批準，不意味著直接取得該地塊，而是獲得該地塊的排他性期權和規劃權及義務，并進入一個交接期。在這個交接期中，開發者必須和城市一起進行整個過程：從組織地塊設計方案競標、方案討論、編制建造規劃到最終取得建筑許可。

　　“規劃交接期”開發流程簡化圖

　　在“規劃交接期”，開發者協助城市組織概念方案設計競標，概念方案設計的結果是編制建造規劃的基礎。開發者需要和新城公司組建的專家團隊及各意見方密切合作，達成的開發規劃方案滿足各方利益，以產生最優價值。

　　“規劃交接期”結束后，建造規劃提交州議會和市議會成員組成的城市開發委員會討論通過，開發者提交建筑設計方案，城市開發和環境保護部門依據建造規劃頒發建筑許可證后開發者正式獲得土地，項目建設才正式啟動。

　　交接期的時間約在兩年以內，由于取得許可前不進行土地交易，此時期地方政府始終可以保持有效的規劃控制，以保障開發質量、土地使用方案、時間表的嚴格執行。開發商僅在取得建筑許可證之后才須支付土地購買款項，在交接期中有充足時間可以優化產品、進行融資和招商工作。通過這種方式促進合作、減少開發利益相關方的矛盾、保證開發的可靠性，由此大大降低地方政府和開發者的成本和風險。