可持續發展城市化道路是面對什么呢？是面對著7.1億人口以及兩萬不同規模的城市和小城鎮，而且中國的小城鎮在國外是城市。我給一個數字概念，一千萬以上的城市有5個，四百萬以上的城市有21個，100萬以上的城市有27個，人口5萬的城市大概1600個，這些城市在未來城市化道路是如何實現可持續發展，是城市領導人以及城市市民所關心的問題。

　　城市化道路面臨的問題

　　第一是體制的約束。我們現在大家中國城市化要面臨的難點有戶籍制度、行政管理制度等等，這是未來我們要討論的熱點。

　　第二，我們也面臨著區域發展的不平衡。東部、西部甚至某個地區，包括我們廣東省內部也出現了發展不平衡的現象，中國中西部發展和小城市的發展面臨著短缺和不足。

　　第三，我們的資源配置。中國的城市有大有小，應該按照一定的規律向大城市躍進，我們登記化的管理體制來制約著我們整個資源分配的流向，我們很多高等的城市不像西方國家使資源向這個城市流動，這是很嚴峻的問題，在等級化的城市管理制度下，不可能有公平的發展競爭機會。

　　第四，是劣勢的問題。我們可以借鑒國外的經驗和教訓，比如說在中國沒有出現大規模的貧民窟，另外一方面，我們也面臨著相當大的中低收入人口，進入城鎮要解決什么問題？城市化核心問題是農民進城，是中低收入人口進城，在城市中如何解決他們的問題。在中國特有的體制環境下，我們不能完成這些中低人口收入近城的問題，所謂城市化可持續發展道路很難實現。

　　我們一方面面臨著趕超心理，特別是視覺上的經驗，我們一些大城市、特大城市，在發展速度上超過了很多發達國家。在我們人口結構，我們公平問題上我們跟他們有非常大的差距，在這種情況下，如何提出可持續發展這種模式，如何實現綠色、人文的發展道路，對于我們每個人來講，特別是對于城市的決策者來說是非常重要的選擇，

　　中國特色房地產模式造就市民生活不便

　　我這里就提出幾個方面的想法，如何實現可持續發展道路。第一個問題，對于城市官員來說如何實現一個以人為本的城市化發展道路。第二是雪中送炭還是錦上添花的問題。

　　我們城市如何更好的滿足城市人口的就業問題和收入增長問題以及它周圍生活環境的改善問題。這些年我們看到了，現在的城市發展進步很明顯，但是人的生活方便大大降低。我們跟一些國際專家交流的時候，可持續發展很重要的是怎么樣更方便，怎么樣實現資源高度節約。在很多中國的城市，這兩點是非常難做到。出門不得以車代步，我們公共交通也不太方便，所以交通對于城市的分割，房地產對于城市的分割大大阻礙了城市功能的連接。以人為本，如何更多關注社會整個群體，特別是中等收入人群的群體他們更好在城市中生活？是應該考慮的一個非常重要的前提。

　　第二是尊重中國城市發展的規律。羅馬不是一天建成的，但我們很多城市希望在短期內發生翻天覆地的變化。一個任期內發生這樣的變化，是不是可持續發展，所造成的社會成本是由誰來承擔，可能我們很少去想這些問題。我們研究城市發展的歷史，城市是一個緩慢的進程，盡管三十年中國城市化高速增長，和日本韓國一樣，但是城鎮有序按規律發展是一個正常的過程。可是我們各地政府提出三年大變,通過大拆大建來解決城市化的形態問題，但是他沒有想到會帶來多少經濟的成本？這種成本不得不再以過渡開發的形式，過渡開發地產的形成來提供補償，有一天地產的需求在下降的時候，那么這個成本肯定有債務來承擔，債務由誰來承擔呢？另外一方面社會成本也大大加大，我們可能想作為主觀上我們希望城市盡快發生便大家我們每天面對老百姓個人的利益，我們在拆遷的時候，強迫農民進城、拆樓，這種問題未來所承擔的社會成本要未來的政府解決。整個社會拆遷、土地征用問題、環境問題成為城市社會事件的導火索，這些問題不解決，城市的可持續發展很難實現。

　　我們看到世界上有很多很好的經驗，我們有些人希望把國外的城市復制到城市中來。我要在中國搞一個東方迪拜，要在中國搞一個歐洲的城市景觀，但是城市發展必定不可復制。如果我們每個城市大面積的開發的話，你怎么樣實現歐洲每一個城市、每一個建筑都是在自己私有產權的情況下經過幾百年、幾十年的個人努力，個人的性格特征來實現集合。我們的開發模式怎么樣會出現那樣的結果呢？做不到。在西方國家、在發達國家，你想這么大拆大遷是很難做到的。如果我們追尋城市發展規律的時候，有很多規律、發展節奏的規律是我們這個體制下確實難以現在做到的。

　　尊重城市發展規律，還要尊重城市發展的經濟。一個城市的發展是根本，剛才彭森主任講過發展服務業，可是我們為什么中國服務業比重那么低。當我們實現了大拆大遷，通過房地產來開發城市的時候，服務業水平大幅度上升，為什么世界上所有發達國家傳統服務業占30%以上呢？是因為他們服務業發展成本非常低，在自己家的房子賣東西不需要考慮房貸和價格問題，是一個穩定的收益期。但是通過開發后，是要買房子，付出貸款再出進行我的零售，參與各種消費的時候，這個成本就大幅度增加。發達國家城市化率到了70%、80%以上，服務業已經到了30%。我們的城市化率56.2%，但是成本高是其他國家沒有的。所以研究經濟規律，研究城市化規律是我們規劃專家、我們學者以及政府決策者認知和思考的一個問題。在一個任期內看到你所看到的城市是不是可持續發展。