另外就是土地的低成本推動(dòng)了工業(yè)化，到了2011年達(dá)到47%的這輪工業(yè)化率里有一個(gè)非常難解的問題，就是當(dāng)我們快速推進(jìn)工業(yè)化的時(shí)候，中國的資本勞動(dòng)和土地三大要素里資本是極其稀缺的，我們的勞動(dòng)力是極其廉價(jià)的，但是我們的土地應(yīng)該是極其短缺的。現(xiàn)在中國在上一個(gè)30年里的高速發(fā)展的過程中，我們恰恰正是靠著土地的長期低價(jià)來保證了工業(yè)化的推進(jìn)，也就是說我們是靠寬供應(yīng)和低價(jià)的土地供應(yīng)來保證這個(gè)工業(yè)化恰恰是避開了上一輪工業(yè)化過程中土地稀缺造成土地成本會(huì)上升的短腿，能夠使得整個(gè)中國在很短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)世界工廠的地位。從整個(gè)工業(yè)用地的成本來看，從2000年到2011年期間，綜合地價(jià)的水平差不多是漲了297%，商業(yè)地價(jià)的水平是漲到了309%，居住用地的價(jià)格是上漲了528%，在此期間工業(yè)地價(jià)水平才提高71%，也就是說我們是長期靠工業(yè)地價(jià)保證工業(yè)化的推進(jìn)。

　　還有就是土地資本化推動(dòng)了城市化，整個(gè)地方城市基礎(chǔ)設(shè)施投資主要來源主要是靠政府來投資，靠著土地出讓金的部分差不多是占到了20%左右，靠土地的抵押融資差不多是占70%左右，另外還有10%左右是靠著政府的財(cái)政節(jié)余，整個(gè)政府基礎(chǔ)設(shè)施投資里面主要就是依托于土地的抵押融資，我們?cè)賮砜?011年的數(shù)字，整個(gè)土地抵押面積是420萬畝，整個(gè)抵押達(dá)到4.8萬億，所以我就覺得這是我們上一輪的發(fā)展模式。

　　再來看看現(xiàn)在城市化模式的問題，在講城市化的時(shí)候，實(shí)際上繞不開的就是兩件事，一個(gè)是人口的城市化，就是從農(nóng)村人口向城市的遷移帶來的結(jié)構(gòu)變化，另一個(gè)就是土地的非農(nóng)化，一個(gè)是農(nóng)村的土地轉(zhuǎn)化為城市的建設(shè)用地，另一個(gè)其實(shí)是非常重要的，就是利用土地的集約化地租推動(dòng)整個(gè)城市建設(shè)的獲得。實(shí)際上人是城市化的起點(diǎn)，也是它的重點(diǎn)，地其實(shí)是促進(jìn)人口城市化的工具，我們來看整個(gè)中國現(xiàn)在面臨城市化的獨(dú)特性，其實(shí)是一種“雙軌并行”。在人的城市化和土地城市化之間的關(guān)系上，現(xiàn)在在我們的理論討論里有一個(gè)難解的問題，一個(gè)就是中國的土地就是城市化，以土地推動(dòng)城市化，同時(shí)另外一個(gè)城市化的軌道就是人口的城市化，每年幾千萬的農(nóng)民進(jìn)城，2.5億的農(nóng)村人口現(xiàn)在在城市落地，這也是一種城市化，就是一種人口城市化。現(xiàn)在我們的問題在于，我們是土地的城市化和人口的城市化，這兩個(gè)軌道完全是分開并行的，雙軌并行的問題在于，第一個(gè)軌道就是政府主導(dǎo)的城市化，政府主導(dǎo)的城市化實(shí)際上是通過我們城市土地國有和農(nóng)村土地集體所有這種雙元的制度框架，各級(jí)政府不斷地通過規(guī)劃修編行政體制將城市圈不斷外移，也將農(nóng)村區(qū)域納入城市版圖。另一個(gè)軌道就是農(nóng)民自動(dòng)自發(fā)的城市化，實(shí)際上2億人口涌入城市的時(shí)候是對(duì)整個(gè)居住需求大大上升，居住需求的大大上升滿足了這部分人居住需求的主要板塊就是各個(gè)城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，城鄉(xiāng)結(jié)合部的原住農(nóng)民用剩余的土地來分享城市化的好處，這兩個(gè)軌道其實(shí)是同時(shí)進(jìn)行的。現(xiàn)在政府城市化的第一個(gè)特征就是城市圈外移的城市化，我們從2000年到2011年來看，2000年中國城市建成面積是2.2萬平方公里，在2011年的時(shí)候是達(dá)到了4萬平方公里。如果我們來看城區(qū)的面積，那個(gè)面積就是比這個(gè)還要大得多，這是主要城市在過去10年里的建成區(qū)面積的擴(kuò)張，最小的比重也是擴(kuò)到將近2倍，大的基本上就是10倍的。第二個(gè)特征就是城市用地的獲得，這也是通過一個(gè)非常獨(dú)特的特點(diǎn)，我們城市的用地主要是靠低價(jià)農(nóng)民來獲得，各國的城市化都是農(nóng)地的回農(nóng)化，但是通過征地推動(dòng)城市化的國家除了我們之外只有非洲的幾個(gè)國家。從2005年到2010年征地面積占城市面積的比重達(dá)到了67.28%。第三個(gè)特征就是黃教授講的土地出讓收入和土地抵押融資成為政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要來源，2004年分稅制之后基本上形成了吃飯靠財(cái)政，建設(shè)靠土地，這種格局形成之后城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就是靠土地的出讓收入和土地的抵押融資，這個(gè)軌道的城市化現(xiàn)在面臨的一個(gè)非常大的問題，現(xiàn)在基本上是要地不要人的，就是把土地拿到政府手上，它的原住農(nóng)民基本上就是用剩余的那點(diǎn)土地來搞城市化，外來的人口就是在城中村那個(gè)地方呆下來參與城市的非農(nóng)就業(yè)，基本上是不在政府主導(dǎo)的城市化里的，所以現(xiàn)在從1995年到2008年整個(gè)城市面積的擴(kuò)張速度是每年7%，城市人口的年均增長率是3%，就是剛才吳老師講的我們土地的城市化大大快于人口的城市化。但是仍然不能到此為止，因?yàn)閯偛胖v過我們過半的城市化率是以6個(gè)月居住以上的常住人口為標(biāo)準(zhǔn)來統(tǒng)計(jì)的城市化率，其實(shí)最高只有2個(gè)多億的外來農(nóng)民工是統(tǒng)計(jì)在我們現(xiàn)在的城市化率里的，如果我們做一個(gè)基礎(chǔ)，就是以戶籍人口統(tǒng)計(jì)我們的城市化率，享受城市公共服務(wù)的人口城市化率只有37%，也就是整個(gè)土地城市化快于人口城市化的特征。這是帶來的第一個(gè)后果，第二個(gè)后果就是整個(gè)就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型大大滯后于產(chǎn)業(yè)滯后轉(zhuǎn)型，我們一直在講整個(gè)中部結(jié)構(gòu)最大的問題就是一產(chǎn)、二產(chǎn)和三產(chǎn)之間就業(yè)份額的變化大大滯后于產(chǎn)值結(jié)構(gòu)的變化。即便是在90年代城市化推進(jìn)以后這個(gè)變化實(shí)際上也沒有根本改變，從1995年到2011年一產(chǎn)占國民生產(chǎn)總值的比重已經(jīng)降到10%，就是各國到了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但是一產(chǎn)占總就業(yè)的比重只有37%，這樣就跟世界各國的結(jié)構(gòu)模型比較起來，這是我們非常獨(dú)特的。另外就是我們高度依賴土地的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，土地的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們2010年審計(jì)署的書記來看，54個(gè)縣級(jí)政府之外的全部省級(jí)和市級(jí)政府以及絕大多數(shù)的縣級(jí)政府均由政府負(fù)擔(dān)，而且承諾用土地出讓收入作為償貸來源的37.98%，就是地方政府現(xiàn)在的還債只能靠土地的出讓和土地的抵押來完成。另一個(gè)就是銀行是地方政府債務(wù)最大的資金供給，比如我們?cè)?010年銀行貸款占到地方政府債務(wù)資金的79%，融資平臺(tái)的政府性債務(wù)余額占到地方政府債務(wù)余額的46.38%，地方政府答應(yīng)還銀行錢的要用土地收儲(chǔ)的錢是占到10.62%，基本上靠土地賣錢和靠土地抵押來支撐。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)就是現(xiàn)在這個(gè)群體性事件和整個(gè)社會(huì)糾紛事件里第一位的就是征地糾紛，征地糾紛的案件占到整個(gè)糾紛的60%。另外就是政府通過強(qiáng)制性的手段來征農(nóng)民土地這件事現(xiàn)在面臨土地的價(jià)格上漲以后農(nóng)民權(quán)利覺醒，現(xiàn)在征地的事件導(dǎo)致我們?nèi)后w性事件發(fā)散的主因，就是征地的結(jié)果必然會(huì)形成關(guān)聯(lián)沖突。政府只要來征地我就把你當(dāng)敵人，而政府就覺得很不相信，我不就是為了跟你發(fā)展嗎？你為什么不讓我征你的地呢？所以農(nóng)民和官員之間的對(duì)立是我們下一階段政府面臨的一個(gè)非常大的問題。

　　還有就是整個(gè)用地結(jié)構(gòu)極其不合理，而且是非常粗放。剛才說過整個(gè)建設(shè)用地的供應(yīng)比重，現(xiàn)在工業(yè)組織占到40%，城市內(nèi)部工業(yè)用地的比重基本上是占到20%，有的地方是到了30%，這個(gè)結(jié)構(gòu)跟發(fā)達(dá)國家比較起來，發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在基本狀況就是15%左右，所以我們大大高于發(fā)達(dá)國家這個(gè)工業(yè)用地的比重。更大的問題就是整個(gè)工業(yè)用地機(jī)器的不集約和土地投資，整個(gè)工業(yè)用地項(xiàng)目的容積率只有0.3%-0.6%，發(fā)達(dá)國家一般是1%，所以現(xiàn)在第二個(gè)問題就是整個(gè)工業(yè)用地的土地投機(jī)，大量的企業(yè)以低價(jià)把土地買到手以后等著你政府來修改規(guī)劃，來吃這個(gè)規(guī)劃修改以后土地改變用途的價(jià)格。那么我們賣出去的低價(jià)土地到底產(chǎn)生了多少工業(yè)化，這是要打很大問號(hào)的。工業(yè)用地結(jié)構(gòu)的第二個(gè)問題就是整個(gè)城市用地中的劃撥比重太大，這就帶來剛才吳老師講的大廣場(chǎng)、大馬路、大辦公樓。整個(gè)供地結(jié)構(gòu)里用劃撥配置的土地占到30%，所以這樣的話政府是不干這種形象工程的，不可能不修南浦大橋的。

　　另外就是農(nóng)民自動(dòng)自發(fā)的城市化，現(xiàn)在幾億人的城中村也必須引起我們研究城市化問題的人的高度警覺。現(xiàn)在我們的問題是在一個(gè)狹小的空間里裝了太多的人。我們來看北京，北京現(xiàn)在是個(gè)什么情況？現(xiàn)在整個(gè)城鄉(xiāng)接合部牽涉到1673個(gè)人，本市戶籍人口只有327萬人，流動(dòng)人口可以達(dá)到700萬人，也就是城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)流動(dòng)人口是占到全市流動(dòng)人口的一半以上。另外它是形成政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的灰色房地產(chǎn)。從北京來看，北京是從前年開始做的城中村改造，這個(gè)城中村改造的面積是117平方公里，在這117平方公里當(dāng)中宅基地和基地產(chǎn)業(yè)的用地占到45平方公里，現(xiàn)在城市土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體所有，這些土地全是不受法律保護(hù)的，就是整個(gè)灰色房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是在法律之外的。還有就是在二元體制下這些區(qū)域的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾處理，這些全部都由村組織自己來做，所以我們有一個(gè)村書記，現(xiàn)在我們是掙了一些錢，但我們現(xiàn)在是什么狀況呢？買得起好車，走不上好路，喝得起好酒，喝不起好水，養(yǎng)得起好胃，養(yǎng)不起好肺。現(xiàn)在自發(fā)城市化當(dāng)中也面臨很大的問題，就是人口資源環(huán)境的矛盾非常加劇，本地人口和外地人口比例嚴(yán)重失衡，外地人口倒掛，北京的50個(gè)重點(diǎn)村人口密度達(dá)到1.4萬人/平方公里。

　　還有就是法外建設(shè)問題嚴(yán)重，我們來看一下深圳，深圳宣布了全市土地屬于土地國有，這是唯一一個(gè)宣布全部土地屬于國有的地方。盡管宣布它是屬于土地國有，但是原來農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)占了390平方公里，這里只有合法的口徑是95平方公里，只有四分之一的面積是合法用地，其它基本上都是非法用地。另外就是土地的價(jià)值，城中村這些土地基本上開始進(jìn)入城市地帶，現(xiàn)在這些基本上是私搭濫建的農(nóng)民居住區(qū)，所以這些地方的土地價(jià)值是沒有辦法再往上提升的。還有就是社會(huì)問題，現(xiàn)在像北京是有70%的人口集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部地方，上一輪城市化的進(jìn)程，政府主導(dǎo)的城市化是到了一個(gè)非常急劇的程度。這兩個(gè)城市化都存在極大的不可持續(xù)性，而且是隱藏著非常大的定時(shí)炸彈。

　　最后簡(jiǎn)單地提幾個(gè)改革的方案。總體來講，下一個(gè)發(fā)展機(jī)遇可能是繼續(xù)充分利用結(jié)構(gòu)變革對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的這種配置效應(yīng)來謀劃好下一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇。為什么李克強(qiáng)副總理會(huì)那么重視我們城市化這件事？現(xiàn)在我想了想，你放在他那個(gè)位置想，他也要找增長機(jī)會(huì)，可能還是在這兒有一塊。現(xiàn)在就是過半的城市化率，到2020年還可以到60%，到了2030年可以到70%，還有20%的填補(bǔ)變化率，這是從基本的戰(zhàn)略來講，城市化是作為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，這是沒有什么疑問的，現(xiàn)在的問題是怎樣推動(dòng)一個(gè)持續(xù)的、健康的城市化。所以我們要打破現(xiàn)在的城鄉(xiāng)二元體制，真正實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)的城市化和農(nóng)民自動(dòng)自發(fā)的城市化這兩個(gè)城市化軌道之間的融合，這里就牽涉到我們的規(guī)劃體制、土地體制，還有就是整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的體制，還有公共服務(wù)提供的體制和社會(huì)保障的體制，這些制度改革真正實(shí)現(xiàn)了才能實(shí)現(xiàn)二元體制破除。還有就是深化體制改革實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的重點(diǎn)城市化，現(xiàn)在我們面臨著一個(gè)非常大的問題，上一輪的政府城市化的推進(jìn)，不管你怎么罵它，它就是起到了那么大的作用。現(xiàn)在我們面臨一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)型，大家都在罵土地財(cái)政不好，土地財(cái)政這個(gè)東西下去以后未來整個(gè)城市建設(shè)的融資到底靠什么？這是需要我們的學(xué)者和政策制定者好好動(dòng)腦筋的，不是簡(jiǎn)單地說切了這一刀我們就可以解決問題的。我覺得土地制度改革當(dāng)中非常重要的就是這么三件事：一是我們現(xiàn)在要破除城市國有和農(nóng)村集體所有這兩種完全權(quán)力不平等的體制，這兩種不同的所有權(quán)應(yīng)該是在規(guī)劃的前提下有同等進(jìn)入城市化建設(shè)的權(quán)力，這樣既可以解決權(quán)力的問題也可以解決建設(shè)空間的問題。二是我們整個(gè)城市建設(shè)的融資，下一輪整個(gè)城市建設(shè)融資里土地還會(huì)起到很大的作用，因?yàn)槟銖氖澜绺鲊鴣砜矗鞘薪ㄔO(shè)的資金里面土地資金都是占據(jù)很大比重的，關(guān)鍵問題在于機(jī)制，最近我去看了日本和臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)，日本的整個(gè)城市化建設(shè)的進(jìn)程，日本90%的土地是靠市級(jí)同化，韓國的土地60%是靠市級(jí)同化，讓出一部分土地來做溢價(jià)解決這個(gè)區(qū)域的城市化建設(shè)資金來源，另外一部分土地讓原土地所有者通過升值來分享城市化的好處。這樣既化解了矛盾，也解決了城市建設(shè)的資金問題。三是土地的真正收益如何從現(xiàn)在的歸政府轉(zhuǎn)向歸社會(huì)。現(xiàn)在我們這套“賣地財(cái)政”最大的問題在于政府從農(nóng)民那里低價(jià)把地?cái)堖^來，自己賣了之后還在那里非常辛苦地搞建設(shè)。你去跟這個(gè)地方的市長去談，他有非常多的苦衷，我們?cè)诹R他們的時(shí)候他們比我們還苦。現(xiàn)在這套體制基本上是綁在政府手上的，所以下一步的改革應(yīng)該實(shí)現(xiàn)土地的漲價(jià)，也就是土地增值的部分要通過土地增值的稅收讓全社會(huì)來分享。臺(tái)灣的漲價(jià)就是通過土地的增值稅來實(shí)現(xiàn)的，我們的漲價(jià)就是通過我們征地我們賣地，所以稅收機(jī)制的改革真正讓土地漲價(jià)的部分在保護(hù)隆重權(quán)益的前提下，讓增值的部分歸到全社會(huì)，真正通過稅收的方式用到城市建設(shè)，必須通過戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化實(shí)現(xiàn)人的城市化。

　　我就講到這里，謝謝大家。